تزاحم و تعارض و اسناد مالکیت معارض
تزاحم: در لغت به معنی انبوهی و گرد هم آمدن مردم در یکجا و یک محل ، و به هم فشار آوردن.
تعارض: به مفهوم معترض هم گردیدن و مزاحم یکدیگر و اختلاف داشتن.
استادان گفته اند : بین مدلول دو دلیل در مرحله تشریع و قانونگذاری تدافع و تمانع وجود نداشته ولی در مرحله اجرا و امتثال اشکال پیش آید و اجرای هر دو با هم میسر نشود. بین دو دلیل مزاحمت وجود دارد و به این وضع تزاحم دو دلیل گویند.
نتیجه اینکه هر گاه دو مالک به استناد مدارک یا سندی ، خود را مالک بداند و به هنگام تطبیق محدوده دو ملک در تمام یا قسمتی از ملک تداخل باشد ، به تزاحم در تصرف تعبیر می شود .
پس تعارض در تصرف را اینگونه توصیف نموده اند:
هر گاه ملک معینی را هر یک از دو مالک متعلق به خود و در تصرف خود بداند.
شرایط به وجود آمدن اسناد معارض
اول: وجود دو ملک است و وجود دو مالک برای دو ملک. چرا که لزوم تقدیم دادخواست دارنده سند مالکیت مؤخر الصدور به مرجع ذیصلاح قضایی قطعا به طرفیت دارنده سند مالکیت مقدم الصدور تنظیم و تقدیم می گردد.
اگر برای یک نفر در یک ملک دو جلد سند صادر شود در زمره اشتباهات ثبتی می باشد و تعارض به دشواری پذیرفته می شود.
دوم: وجود حالت تزاحم در تصرف برای تعارض املاک و نیز وجود حالت تناقض برای تحقق تعارض در اسناد. ممکن است تعارض در دو سند نتیجه مغایرت در مندرجات موصوف نسبت به کل دو ملک یا بخشی از آن دو ملک یا حدود آنها و یا حتی به حقوق ارتفاقی آنها باشد.
سوم: وجود تقدم و تأخر در تصرفات مالکین در مقوله تعارض املاک و نیز تقدم و تأخر در صدور یکی از دو سند مالکیت که معارض یکدیگر هستند.
آنچه مبنای حکم دادگاه بر صحت یا بطلان اسناد مالکیت معارض قرار می گیرد ، نه تقدم و یا تأخر است بلکه درستی و استواری عملیات ثبتی آن سند مالکیتی است که طبق مقررات قانونی صادر شده است.
چهارم: لزوم برخورد دو حق است . یکی از آنها واقعی و دیگری احتمالی است.
بند ۱ ماده ۲۵ بیان می دارد: «برخورد و تقابل دو یا چند دلیل متضاد در خصوص تصرفات ، به نحوی که هر یک از دلایل از جهتی ، دلیل دیگر را بی اثر سازد و اداره ثبت محل ، وقوع تعارض در تصرفات متقاضی و تصرفات شخص دیگر را قطعی تشخیص دهد و به تبع آن ، قبول تقاضای ثبت از متقاضی ، ممکن و میسر نگردد. در نتیجه اداره ثبت محل ملزم به تهیه و ارسال گزارش لازم به اداره کل ثبت استان جهت طرح و اتخاذ تصمیم در هیأت نظارت گردد.»
اولاً : تعارض در تصرف ، رسیدگی در هیأت نظارت و شورای عالی ثبت قرار می گیرد و در بند ۵ ماده ۲۵ حل تعارض بیان شده و موضوع تصرف بیان نشده است.
دوماً : تعارض در تصرف ، زمانی مفروض است که تقاضای ثبت ملک هنوز پذیرفته نشده است و ملک مجهول المالک از نظر مقررات و قانون ثبت است.
اما موضوع تعارض اسناد مالکیت زمانی است که تشریفات ثبتی ملک خاتمه یافته ، ملک ثبت دفتر املاک شده و لزوماً سند نیز صادر شده باشد.
پس مطابق بند ۲ ماده ۳ لایحه اشتباه ثبتی و اسناد مالکیت معارض:
«ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع (صرف احتمال) از صدور اسناد معارض ، وجود سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالکیت مقدم را (طی بخشنامه ای) به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را به اداره ثبت استان جهت طرح و اتخاذ تصمیم در هیأت نظارت ارسال دارند.»
حق عرصه و اعیان و قوانین ثبتی مرتبط
بند ۱ ماده ۳ آئین نامه اجرایی : «برای رسیدگی اسناد مالکیت معارض در هیأت نظارت و شورای عالی ثبت مرجع اداری باید کلیه مدارک طرفین را اخذ و با تعیین وقت مناسب ، آنها را به وسیله اخطار جهت معاینه محل دعوت نماید. و متذکر شود عدم حضور طرفین مانع از رسیدگی نخواهد بود و اعلام کند که هر یک از طرفین نیز تا قبل از وقت رسیدگی می تواند برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف مقابل ، به اداره ثبت محل مراجعه کند. اداره ثبت محل باید در وقت مقرر با معاینه محل و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آن ها رسیدگی و مراتب را صورت مجلس نموده و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید و به امضا حاضرین برساند. با ارسال سوابق و اظهارات و اینکه در حال حاضر چه شخصی متصرف است و تصرفات او به چه نحو می باشد ، به هیأت نظارت گزارش و کسب تکلیف کند.»
بر پایه بند ۲ ماده ۲۵ قانون ثبت: «در مواردی که بعد از قبول درخواست ثبت ملک ، شخص دیگری مدعی شود که در پذیرفتن تقاضا اشتباه شده و اظهار نماید در حین قبولی تقاضای ثبت ، متقاضی ثبت ، متصرف ملک مورد تقاضا نبوده ، اداره ثبت محل باید مدارک مدعی را مطالبه و ضمن ارسال کلیه سوابق و اظهار نظر صریح که این ادعاها با توجه به سوابق مقرون به واقع بنظر می رسد یا نه ، چگونگی امر را به اداره کل ثبت استان متبوع گزارش نماید. اداره ثبت کل استان ، با توجه به سوابق و در صورتی که معاینه و تحقیق محلی را لازم بداند دستور مقتضی را به عنوان اداره مربوط ، صادر کند. سپس با گزارشات جریان و با اظهار نظر صریح ، کلیه سوابق لازم را ضمیمه نماید تا به اداره ثبت استان جهت طرح در جلسه هیأت نظارت ارسال نماید.»
نمونه رای اثبات مالکیت و خلع ید
کدام سند ، سند مالکیت معارض است؟
در مورد اسناد مالکیت معارض ، باید هر دو سند را سند مالکیت معارض خواند:
اولاً: هر یک از اسناد در تعارض با دیگری است.
در ماده ۵ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض آمده : «دادگاه پس از رسیدگی های لازم ، هر یک از اسناد معارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات صحیحاً انجام شده ، تعیین و حکم ابطال سند دیگر را می دهد.»
دوماً: در ماده ۵ لایحه قانونی مزبور: «جواز انتقال حقوق متصوره دارنده سند مالکیت مؤخر الصدور به دیگری » ، اعتبار احتمالی آن را مورد تأکید قرار داده و ملاک و معیار صحت و سقم هر یک از اسناد معارض را رسیدگی های دقیق و ماهرانه قرار داده و ممکن است صحت سند مؤخر الصدور مورد تشخیص رأی دادگاه قرار گیرد.
در متن ماده ۲۵ قانون ثبت :
تعارض اسناد مالکیت سه گونه است ؛
۱- تعارض نسبت به اصل ملک. وضعیتی ناظر به کل یا بخشی از یک ملک ، ثبت شده در دفتر املاک ، مجدداً عملیات ثبت دفتر املاک صورت پذیرد ، یا ناظر به موردی که بخشی از ملک که برای آن سند مالکیت صادر شده مجدداً در دفتر املاک ثبت شود.
۲- تعارض نسبت به حدود ، ناظر به حالتی است که حد فاصل یکی از اضلاع یک ملک با همان تعریف در حد فاصل ملک مجاور ، تطبیق نمی کند.
۳- تعارض نسبت به حقوق ارتفاقی ، ناظر به موردی است که حقی از گونه های حقوق ارتفاقی را برای ملک موضوع آن سند مالکیت به رسمیت می شناسد ولی در سند مالکیت ملک مرتفق علیه چنین حقی شناسایی و برقرار نشده است .
اسناد مالکیت معارض چیست؟
«اسناد مالکیتی هستند که به رغم ثبت قبلی موضوع آن ، یعنی ثبت یک ملک مشخص در دفتر املاک به نام شخص معین و صدور سند مالکیت آن مجدداً نسبت به تمام یا قسمتی از همان ملک و یا نسبت به حدود آن و یا نسبت به حقوق ارتفاقی آن به نام شخص معین دیگری ، ملک ثبت دفتر املاک شده و سند مالکیت آن مجدداً صادر گردیده باشد و هر یک آثار خاص خود را دارند.»
پس از بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت و مواد ۳ و ۴ و ۵ لایحه قانونی اشتباهات ثبت و اسناد مالکیت معارض استنباط می شود که اسناد مالکیت معارض :
اول : تشخیص و احراز تعارض اسناد مالکیت معارض مستلزم داشتن شم حقوقی و دانش ثبتی بالاست.
دوم : احراز و تشخیص وقوع جعل ، تعیین اعتبار و بی اعتباری یکی از دو سند معارض در صلاحیت دادگاه ، تشخیص و رسیدگی احراز وقوع تعارض و صدور سند مالکیت متعارض در صلاحیت هیأت نظارت قرار گرفته است.
تبصره ذیل ماده ۵ همان لایحه قانونی :
«دادگاه پس از رسیدگی های لازم ، هر یک از اسناد معارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات صحیحاً انجام شده ، تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد.»
سوم : سند مالکیت مؤخر فاقد اعتبار نیست ، سند مالکیت مؤخر تا زمانی که طبق تشخیص دادگاه ابطال نگردیده ، باطل نیست و به مثابه معامله غیر نافذ است که تأیید یا رد خواهد شد .
ماده ۵ لایحه قانونی اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض : «دارنده سند مالکیت مؤخر الصدور می تواند حقوق متصوره خود را نسبت به موضوع به دیگری انتقال دهد .»
چهارم : صرف احتمال صدور سند مالکیت معارض برای تهیه گزارش و ارسال اداره ثبت محل به اداره ثبت کل جهت طرح در هیأت نظارت و اعلام به صورت بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی کفایت می کند.
تبصره ذیل ماده یک قانون افراز و فروش مال مشاع: «نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده است ، تا زمانی که رفع تعارض نشده ، اقدام به افراز نخواهد شد .»
ماده ۵ لایحه قانونی اشتباه ثبتی و اسناد مالکیت متعارض: «دفاتر اسناد رسمی موظفند از انجام هر گونه معامله نسبت به سند مالکیت مؤخر جداً خودداری کنند و صرفا مجاز به تنظیم سند رسمی متضمن انتقال حقوق فرضی دارنده سند مالکیت موخر می باشند.»
ماده ۶ لایحه : «چنانچه با وجود اخطار اداره ثبت ، مبادرت به ثبت معامله نسبت به سند مالکیت مؤخر الصدور نمایند سر دفتر به انفصال ابد از شغل سر دفتری محکوم خواهد شد .»
ماده ۷ لایحه : « سایر متصدیان و کارکنان سازمان ثبت متخلف ، در دادگاه اداری مورد تعقیب قرار گرفته ، و به تناسب موضوع به انفصال موقت که کمتر از ۲ سال نخواهد بود یا انفصال دائم محکوم می شوند و این تخلف مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد شد.»
