تنظیم سند رسمی ملک و نکات مهم آن

تنظیم سند رسمی ملک چیست؟

طبق قانون ثبت و مخصوصاً مواد 22 و 47، قانون کسی را مالک می شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد. اگر هم ملک منتقل شده و دارای سند رسمی نیست، انتقال به نام وی ثبت شده باشد.

ماده 22 قانون ثبت: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

زمانی که شخصی یک ملک دارای سند رسمی را خریداری می کند، باید در دفترخانه اسناد رسمی، انتقال مالکیت مورد ثبت واقع گردد. به این عمل، تنظیم سند رسمی ملک گفته می شود. معمولاً خریدار و فروشنده، یک روز را برای مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی ملک تعیین می کنند.

دادخواست الزام به تحویل مبیع و مطالبه خسارت

اگر فروشنده برای تنظیم سند، در دفترخانه حاضر نشود؟

این امکان وجود دارد که فروشنده یک ملک که برای تنظیم سند رسمی ملک، روز مشخصی را مورد توافق قرار داده است، بنا به دلایلی، برای این انتقال به دفترخانه نیاید. در سال های اخیر به دلیل افزایش های ناگهانی قیمت املاک، این نوع عدم انجام تعهد بیشتر شده است. فروشنده، خود را شکست خورده قرارداد می بیند و تلاش می کند تا به هر طریقی که شده، قرارداد را از بین ببرد و ملک خود را پس بگیرد.

اگر فروشنده برای تنظیم سند، در دفترخانه حاضر نشود، باید الزام به تنظیم سند رسمی ملک را از دادگاه بخواهیم. دادگاه با دعوت از فروشنده(خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی) و احراز قرارداد صحیح، حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده صادر می کند.

الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای چگونه است؟

برای ملک قولنامه ای دو حالت قابل تصور است.

ملک در دفتر ثبت اسناد، ثبت نگردیده است. در این حالت، باید با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک، اقدام به ثبت ملک نماییم. اداره ثبت در وهله اول، قرارداد صورت گرفته را احراز می کند و اگر به ایادی ما قبل مربوط شود، ثبت ملک را در دفتر تبت املاک انجام می دهد.

ملک در دفتر ثبت اسناد وجود دارد اما بین چندین نفر با قولنامه مورد معامله واقع شده و سند به نام شخص اولیه است. در این حالت، باید با ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، ایادی ما قبل و شخصی که سند به نام او می باشد را به دعوا دعوت کرد. دادگاه با توجه به مبایعه نامه ها و قراردادها، حکم صحیح را صادر می نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بدون گواهی عدم حضور دفترخانه

نامه عدم حضور دفترخانه، در صورتی مورد نیاز خریدار یا فروشنده می باشد؛ که بخواهد با توجه به مفاد قراردادی، ضرر و زیان دریافت نماید یا بعد از اثبات وقوع خسارت، وجهی را دریافت نماید. در حالت دیگر، برای اثبات عدم حضور متعهد و به تبع آن، اقدام برای فسخ قرارداد(در صورت وجود این حق در مبایعه نامه)، این نامه لازم است.

برای ملزم کردن فروشنده به تنظیم سند رسمی، اخذ گواهی عدم حضور دفترخانه لازم نیست. در واقع، این مدرک، برای شروع دعوای الزام به تنظیم سند، لازم نیست.

عرصه و اعیان ملک و سند ششدانگ

نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

باسمه تعالی

با سلام و آرزوی سلامتی

اينجانب حامد فصيحی بنا به وكالت از خواهان، دادخواست خويش را به نظر جنابعالی می رسانم.

موكل، وفق قرارداد شماره 10056 به كدرهگيری 1071020205375 ( پيوست )؛ ششدانگ يك دستگاه كارگاه با كاربری صنعتی دارای پلاك ثبتی فرعی به شماره 92 و پلاك ثبتی اصلی به شماره 4 حوزه ثبتی ... را از خوانده رديف اول ( آقای ..... ) خريداری نموده است. وفق بند 1 از ماده 4 قرارداد مذكور، تاريخ 1401/03/20 برای تنظيم سند و نقل و انتقال رسمی، مورد توافق يكديگر قرار گرفت. با فرا رسيدن موعد مورد توافق، آقای ... از حضور در دفترخانه و انجام نقل و انتقال سند رسمی و انجام همكاری لازم با موكل، سر باز زده است.

اكنون و با توجه به اينكه در زمان انعقاد قرارداد، سند مالكيت به نام آقای .... نبوده است، مالكيت ملک مذكور از خوانده رديف سوم به خوانده رديف دوم تمليک گرديده و در انتها به خوانده ردیف اول انتقال يافته است. با توجه به احراز صحت قرارداد موكل و خوانده رديف اول و بيم از نقل و انتقال ملک مذكور و تبعات انكار ناپذير آن، بدواً درخواست صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک مذكور و در انتها، الزام به تنظیم سند رسمی خواندگان و پرداخت وجه التزام توافق شده در قرارداد تا زمان اجرای حكم و خسارات دادرسی و حق الوكاله وكيل، در حق خواهان، مورد استدعاست.

الزام به تنظیم سند چقدر طول می کشد؟

پروسه دادرسی هرگز قابل پیش بینی نیست و به عوامل مختلفی بستگی دارد.

• تکمیل بودن مدارک: کپی مابعه نامه اخیر و قرارداد ایادی قبل باید ضمیمه دادخواست باشد و اصل آنها در روز رسیدگی ارائه شود.
• تعیین درست خواسته و بهای آن: باید ارزش قیمت منطقه ای محاسبه و فرم مخصوص آن ضمیمه گردد. هزینه دادرسی دعاوی ملکی بر اساس همین فرم تعیین می شود.
• مشخص نمودن صحیح خواندگان دعوا: باید تمام ایادی قبل تا شخص صاحب سند را خوانده دعوا قرار داد.
• نداشتن نقص در دادخواست
• استعلام وضعیت ثبتی ملک از سوی دادگاه

به این عوامل، باید جدول زمانی رسیدگی مرجع قضایی رسیدگی کننده را نیز اضافه نمود. به طور مثال، برخی از شعبات دادگاه، وقت دادرسی را برای شش ماه بعد تعیین می کنند. با احتساب مهلت تجدیدنظرخواهی احتمالی؛ این دعوا حدود یک سال طول می کشد. این پروسه احتمالی در صورتی می باشد که دادخواست کامل باشد و جواب استعلام ثبتی سریع صادر شود.