رای اثبات مالکیت و خلع ید
در تاریخ 14 فروردین ماه 1372 آقای م.ف. دادخواستی به خواسته خلع ید از ... متر مربع زمین مزروعی پلاک ...فرعی از ... اصلی واقع در ... مقوم به 410 هزار تومان علیه آقای ک.س. به دادگاه حقوقی گنبد تسلیم نموده. توضیح داده : زمین فوق برابر سند رسمی و نقشه ثبتی موجود در ثبت اسناد و املاک گنبد و طبق مقررات شرعی و قانونی متعلق به من است. مورد تصرف غاصبانه و غیرقانونی خوانده قرار گرفته که با تقدیم دادخواست و فتوکپی سند مالکیت تقاضای رسیدگی و صدور حکم بشرح خواسته نموده است. با وصول دادخواست و ثبت آن به کلاسه 21/8 رسیدگی در دادگاه حقوقی یک گنبد معمول شده وقت دادرسی تعیین و طرفین دعوت شده اند.
در اولین جلسه دادرسی ( ۷۲/2/17 ) خواهان حضور نیافته است. خوانده در دفاعیاتش بیان داشته : در سال ۱۳۴۶ ملک مورد ادعای خواهان را از پدرش خریده ام. این پلاک متعلق به پدر خواهان بوده که بعد از فوت پدر ، خواهان بنام خودش سند گرفته است. 25 سال است که من زمین را می کارم و در تصرف دارم و مرسوم است ابتدا زمین را شرعا و عرفا معامله می کنند ، سپس وکالتنامه برای انتقال به خریدار می دهند. دلیلی ندارد شخص اختیار مطلق برای انتقال زمین به دیگری بدهد و من غیر از وکالتنامه در انتقال شماره ... 46/3/2 دفترخانه اسناد رسمی شماره چهار گنبد ، شهودی نیز دارم که درصورت لزوم آنها را به دادگاه معرفی میکنم. بنابراین این زمین را به بیع قطع از پدر خواهان خریده ام و اگر غیر از این بود چرا در این مدت 25 سال که از آغاز تصرف من می گذرد اعتراض نکرده است.
برای بهره مندی از وکلای متخصص دعاوی ملکی با سودا اندیشان ستاره در ارتباط باشید.
سپس دادگاه وضعیت ثبتی پلاک مورد نزاع را از اداره ثبت اسناد گنبد کاووس استعلام نموده که پاسخ شماره ...- 72/4/5 اداره فوق حاکی از مالکیت ثبتی و رسمی خواهـان نسبت به ششدانگ پلاک موصوف است. دادگاه با صدور قرار استماع گواهی گواهان و تحقیق از آنان در تاریخ 1372/02/06 اکثرا به نفع خوانده شهادت داده اند ، دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و بشرح دادنامه شماره 466 - 72/6/11 به این استدلال که:
مورث خواهان دعوا به موجب وکالتنامه موصوف ، خوانده دعوا را وکیل تام الختیار خود در خصوص پلاک فوق ،...فرعی از... اصلی قرار داده که هر نوع نقل و انتقالی بعمل آورد. چون معمول و مرسوم منطقه این است که بدواً و عرفا معامله ای واقع و ثمن و مبیع رد و بدل می گردد و صرفاً جهت انجام تشریفات قانونی وکالت به خریدار می دهند و وجود هزاران نمونه از این وکالتنامه گواه این واقعیت است که با متن تنظیمی وکالتنامه و عرفا واقع می گردد و گواهان تعرفه شده بطور قطع بر وقوع عقد بیع بین مورث خواهان و خوانده دعوی اداء شهادت نموده اند. تصرفات متمادی و بلامنازع خوانده دعوی از تاریخ وقوع عقد قرینه قوی بر وقوع عقد بیع می باشد و ادعای خواهان را فاقد ادله اثباتی و وجهه قانونی و شرعی تشخیص و حکم بر بطلان دعوی صادر نموده است.
در حقوق ثبت ، تصرف به تنهایی سبب و دلیلی در ایجاد حق مالکیت نیست و صرفاً اماره وجود چنین حقی است. در خوش بینانه ترین حالت ، ممکن است تصرف را جزئی و بخشی از سبب مملک به حساب آورد. ولی نمی توان آن را به نحو کامل سبب تملک دانست. تصرف را در صورتی می توان اسباب مالکیت دانست که تصرف مورد نظر شرعاً و قانوناً و حتما و لزوما به عنوان مالکیت باشد.
تفاوت حق عرصه و اعیان و قوانین ثبتی مرتبط
باید گفت ثبت املاک تنها طریقه اثبات مالکیت نیست ، بلکه نسبت به املاک غیر ثبتی ، که عملیات ثبتی آنها شروع نشده ، یا در مراحل مختلف عملیات باشد هم می شود از طریق دعوی اثبات مالکیت ، مالکیت را ثابت کرد. نسبت به دعوای املاک ثبتی دارای سند مالکیت مدلول ماده ۲۲ و ۴۸ ق.ث در واقع اثبات مالکیت بدون سند رسمی نباید پذیرفته شود. ولی با تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه توسعه کشور ، به صراحت مقرر میدارد که دارنده سند مالکیت و سند عادی می تواند در دادگاه اصالت و اعتبار سند را ثابت نماید. در صورت اثبات مالکیت ، سند رسمی باطل می شود و این نتیجه نامطلوب بر خلاف قانون ثبت است ولی در حال حاضر با وجود ماده ۶۲ اجرای احکام دایمی اجتناب ناپذیر است.
ماده 62 قانون احکام دایمی برنامههای توسعه کشور مصوب 1395/11/10 :
« معاملات اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی ، باید به طور رسمی صورت پذیرد. ولی اگر دادگاه سند عادی را دارای اعتبار شرعی بداند ، این سند معتبر است. چنین سندی قابلیت استناد در برابر شخص ثالث را دارد و کاملاً معتبر است .دادگاه جهت احراز حجییت و اعتبار این اسناد عادی میتواند به قرائنی مانند: امکان معقول پرداخت پول و داشتن وکالتنامه و ثبت قرارداد در سامانه اطلاعات املاک استناد نماید .این در حالی است که در حقوق برخی کشورها در فرض تعارض سند رسمی و عادّی در خصوص اموال غیرمنقول ، مطلقاً سند رسمی معتبر است.»
ماده ۶۲ اجرای احکام دایمی :
«کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند ، ( مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است ) در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.»
دعوای خلع ید حقوقی را باید اینگونه توصیف نمود :
«دعوای مالک مال غیر منقول علیه ذوی الید )غاصب یا در حکم غاصب ( که بدون مجوز آنرا تصرف کرده به معنای رفع تصرف از آن.»
ارکان دعوای خلع ید سه چیز است:
- مالکیت خواهان نسبت به موضوع دعوا.
- تصرف بدون مجوز خوانده.
- غیر منقول بودن مال موضوع دعوا.
و ملاک مالکیت خواهان در زمان تقدیم دادخواست میباشد.
اینچنین باید گفت ؛
مالک کسی است که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است ، مگر این که خلاف آن با دلایل معتبر قانونی در دادگاه اثبات گردد. دلایل مستدل موجب میگردد دعوی در دادگاه قابل استماع گردد و آثاری از قبیل مالکیت خریدار به مبیع بر آن بار گردد و در صورت اثبات وقوع معامله به اثبات مالکیت می رسیم .
عده ای سند عادی را صرفا دلیل تعهد دانسته و اثر مالکیت را به آن مترتب ندانسته اند.
ولی در دعوی مالکیت ، حتی اگر دادگاه حکم به الزام خوانده مبنی بر حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک صادر نماید ، حکم صادره نه بر اساس وقوع بیع با سند عادی ، بلکه بر مبنای التزام و تعهدی است که خوانده در خصوص انتقال رسمی بر عهده گرفته است. مرجع قضایی نیز بر مبنای التزام و تعهد مذکور مبادرت به صدور حکم نموده و انتقال با مقررات قانون ثبت و آیین نامه ثبتی صرفا با صدور سند رسمی میسر می شود و قراردادهای پیش از تنظیم سند را می توان صرفا قولنامه تعهد به انتقال در نظر گرفت. به عبارت دیگر ، انتقال املاک استثنایی بر ماده ۳۳۹ ق .م است که وقوع عقد بیع را پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن ، به ایجاب و قبول تحقق یافته می داند. نکته مهم اینکه تملیک و تملک مال غیر منقول منحصر به عقد نیست و ممکن است مبنای انتقال مال غیر منقول ایقاع باشد و سند رسمی فقط در مرحله انتقال نشاندهنده وقوع عقد باشد. مثل اجرای حق شفعه در مرحله اجرا که معامله را به موجب سند رسمی در دفترخانه رسمیت دهند.
در مورد املاکی که سند رسمی آنها به دلایلی مورد اعتراض قرار گرفته ، ابتدا مالکیت را اثبات می کنند. در صورت محرز شدن مالکیت شخصی که سند عادی دارد ، سند رسمی ابطال می شود. حال که مالک واقعی ، سند رسمی دارد اگر متصرف ملک نباشد دعوای خلع ید علیه متصرف ایراد می کند.
سابقه ثبت سند در دفترخانه ، به دادگاه این امکان را می دهد تا در صورت لزوم برابر ماده ۲۱۲ و ۲۱۳ و ۲۲۵ آ.د.م دفتر ثبت مربوط به آن سند ، جهت ملاحظه به دادگاه ارسال شود و ثبت سند با این فرض قانونی استوار است که در تنظیم آن تشریفات و مقررات شکلی و ماهوی رعایت شده است.
ماده ۱۲۸۸ ق.م ؛
«رسمی بودن سند ، اعتبار آن را تضمین نمی کند. مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد.»
در شکوائیه خلع ید کیفری تصرف دلیل مالکیت است و شکایت تصرف عدوانی ماده ۶۹۲ ق.م.ا.ت با تصرف قابل طرح و رسیدگی است. صلاحیت دادسرا در رسیدگی به دعوای تصرف ، جنبه استثنایی داشته ، رسیدگی به ماهیت حقوقی افراد جامعه خارج از صلاحیت دادسرا است. علت اصلی طرح دعوای تصرف در دادسرا جلوگیری از اقدام اشخاص در مقابل یکدیگر و حفظ نظم عمومی است که در نتیجه روابط اشخاص و اموال و تصرفات مادی و حسی آنها در جامعه استقرار یافته و افراد آنرا پذیرفته اند. در دعوی حقوقی دعوی تصرف و خلع ید فرع بر مالکیت است و با نظر اکثریت حقوقدانان مالک کسی است که سند رسمی دارد و در ابتدا باید مالکیت احراز گردد. فقط در بعضی موارد می توان اثبات نمود که دارنده سند عادی کنونی مالک اصلی ملک است.
رای وحدت رویه 695 – 1385/9/7
پرونده وحدت رویه ردیف: 84/41
هیات عمومی ديوان عالي كشور؛
طبق ماده ۴۷۱ قانون آیين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور كيفری ؛
«در صورتي كه با استنباط از قوانين در شعب ديوان عالي كشور و يا دادگاه ها آراي مختلفي صادر شود ، جلسه برای ایجاد وحدت رويه در هیأت عمومي ديوان عالي كشور مطرح مي شود.
همچنین هر یک از قضات شعب دیوان عالی کشور یا دادگاه ها یا دادستان ها یا وکلای دادگستری نیز می‌توانند با ذکر دلیل از طریق رئیس دیوان عالی کشور یا دادستان کل کشور، نظر هیات عمومی را درباره موضوع درخواست کنند. هیأت عمومی دیوان عالی کشور به ریاست رئیس دیوان عالی یا معاون وی و با حضور دادستان کل کشور یا نماینده او و حداقل سه چهارم رؤسا و مستشاران و اعضای معاون کلیه شعب تشکیل می شود تا موضوع را بررسی و نسبت به آن اتخاذ تصمیم نماید. رأی اکثریت مطابق موازین شرعی باشد ملاک عمل خواهد بود آرا هیأت عمومی دیوان عالی کشور نسبت به احکام قطعی شده بی اثر است ولی در موارد مشابه ، تبعیت از آن برای شعب دیوان عالی و دادگاه ها لازم الاتباع می باشد.«
در حال حاضر با تصویب قانون دادرسی کیفری ۱۳۹۲ با توجه به ماده ۴۷۷ آ.د.ک و اصل ۱۶۱ قانون اساسی برای اینگونه موارد استناد می شود.
ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری )۱۳۹۲):
«در صورتی که رئیس قوه قضائیه رای قطعی صادره از هر یک از مراجع قضائی را خلاف شرع بین تشخیص دهد ، با تجویز اعاده دادرسی ، پرونده را به دیوان عالی کشور ارسال تا در شعبه خاص که توسط رئیس قوه قضائیه برای این امر تخصیص می یابد رسیدگی و رای قطعی صادر نماید. شعب خاص مذکور مبیناً بر خلاف شرع بین اعلام شده ، رای قطعی قبلی را نقض و رسیدگی مجدد اعم از شکلی و ماهوی به عمل می آورند و رای مقتضی صادر می نمایند. »
اصل ۱۶۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران:
«دیوان عالی کشور به منظور نظارت بر اجرای صحیح قوانین در محاکم و ایجاد وحدت رویه قضایی و انجام مسئولیت‌هایی که طبق قانون به آن محول می‌شود بر اساس ضوابطی که رئیس قوه قضاییه تعیین می‌کند تشکیل میگردد.»
در موضوع این پرونده دادگاه حقوقی بنا به قانون مدنی و قواعد فقه :
ماده ۳۵ ق.م:
«تصرف به عنوان مالکیت ، دلیل مالکیت است ، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود .»
ماده ۳۶ ق.م :
«تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود .»
دلیل تصرف ممتد ۲۵ ساله بانضمام شهادت شهود بر وقوع بیع و وجود وکالتنامه برای تسویه حساب بانکی به عنوان دلیل بر وقوع بیع ملک می باشد و رأی به نفع مالکیت خوانده صادر نمود.
در شعبه تجدید نظر بنا بر قانون ثبت و املاک:
ماده ۲۲ ق.ث:
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک ثبت شده دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»
ماده ۷۳ ق.ث :
»قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند. در صورتی که این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ، ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری ، آنها را به جبران خسارت وارده نیز محکوم می کند.»
اسناد عادی و شهادت شهود تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارند و با فوت موکل وکالتنامه باطل می شود. با دادن دادخواست وارث ، اذن مورث در تصرف باطل شده و رأی به مالکیت خواهان صادر می شود.
-ماده ۴۷۶ آ.د.ک ؛
«درخواست اعاده دادرسی به دیوان عالی کشور تسلیم می شود. این مرجع پس از احراز انطباق موضوع درخواست با یکی از موارد موضوع ماده ۴۷۴ این قانون ، با تجویز اعاده دادرسی ، رسیدگی مجدد را به دادگاه هم عرض صادرکننده حکم قطعی ارجاع می دهد و در غیر اینصورت قرار رد اعاده دادرسی صادر می نماید.»
پس از طی مراحل رسیدگی به آرا ، هیأت شعبه رسیدگی کننده ( از نظر رسیدگی حقوقی یا کیفری ) بر اساس نظر اکثریت اعضا در مورد تأیید یا رد رأی ، تصمیم گیری می نماید. که در پرونده مورد نظر در هیأت عمومی حقوقی دیوان به نظر سنجی گذاشته شد.
در صورتی که رأی ، مطابق شرع و قانون ، تشخیص داده شود ، ابرام شده و الا رد خواهد شد.
رأی و نظر اصراری و ابرامی در هیأت دیوان عالی کشور ، مطابق ماده ۳۶۶ آ.د.م برای طرفین و دادگاه های تالی لازم الاتباع است.
ماده ۳۶۶ آ.د.م:
«رسیدگی فرجامی عبارت است از تشخیص انطباق یا عدم انطباق رأی مورد درخواست فرجامی با موازین شرعی و مقررات قانونی.«
