عرصه و اعیان ملک و سند شش دانگ

ملک شش دانگ یا سند شش دانگی

شش دانگ به این معناست که ناشی از تمام اجزا می باشد و مافوق ندارد. ملک شش دانگ (مفروز) یک مالک دارد. در مقابل ، املاک مشاع قرار دارند که در صورت داشتن قابلیت افراز ، بعد از افراز تبدیل به شش دانگ شده و با عمل افراز و تفکیک موجب افزایش ارزش می شوند. از مزایای مفروز بودن املاک شش دانگ ، استقلال در تصرف و بهره برداری و انجام اعمال حقوقی و ترهین و توثیق آن می باشد که بدون اذن از اشخاص دیگر در ملک و مالکیت شخصی صورت می گیرد. سرمایه گذاری در ملک شش دانگ به خاطر صدور سند مالکیت و ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی با خاطری آسوده می باشد.

مطابق اصل تسلیط و ماده ۳۰ ق.م : «هر مالکی نسبت به ما یملک خود ، حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد.»

ماده ۳۱ قانون مدنی: «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمیتوان بیرون کرد مگر به حکم قانون.»

مستنبط ماده ۳۸ ق.م : «مالکیت زمین ، تصرف و بهره برداری ملک شش دانگ در شش جهت در حقوق ثبت به جهت عقربه های ساعت :

۱-شمال ۲-شرق ۳-جنوب ۴-غرب ، محاذی(مقابل و موازی و برابر ) ، ۵- در قرار (داخل در زیرزمین) و ۶-در فراز (تا هر کجا بالا رود) میباشد ، مگر آنچه قانون استثنا کرده باشد .»

در قوانین ایران وقتی درخواست ثبت ملکی به عنوان مطلق یک قطعه زمین ، باغ ، یا خانه ... می شود ، با توجه به قانون مدنی عرصه و اعیان آن از هم جدا نیست و هر دو به صورت شش دانگ به مالک متقاضی تعلق دارد. اصل بر با هم بودن مالک عرصه و اعیان است و جدا بودن باید تصریح شود

.

گاهی مالکیت عرصه و اعیان از هم جداست که بیشتر در اراضی خالصه و موقوفه میباشد.

اکثر مراجع قضایی ، موسسات مالی و بانکها فقط اسناد شش دانگی مالکیتی را بعنوان وثیقه و رهن می پذیرند. شهرداری ها فقط به اسناد شش دانگی مجوز ساخت می دهند و در اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا عملیات اجرایی ملک شش دانگی اقدام به تخلیه و تحویل می شود. ولی در ملک مشاع فقط تحویل بدون تخلیه انجام می گیرد.

اسناد شش دانگی به مالکیت تمام و کمال و بدون شریک در مال غیر منقول دلالت دارند.

برای اطلاعات بیشتر درباره عرصه و اعیان ملک و سند شش دانگ ، با وکلای ملکی و مشاورین سودا اندیشان ستاره تماس بگیرید.

عرصه و اعیان چیست و تفاوت آنها

در مورد عرصه و اعیان  املاک  باید بگوییم در اصطلاح حقوقی  وقتی واژه زمین بکار می رود ، که هیچ حقی بر زمین نیست. همین که بر زمین حقی سوار شود به محض آمدن همین حق ، زمین بیاض تبدیل به زمین سواد و حق عرصه و حق اعیان می گردد. منظور از کلمه عرصه دیگر زمین نمی باشد و خود عرصه حقی بر زمین ، غیر از خود زمین است و ممکن است در ملکی باشد که در اعیان تفکیک و حتی افراز صورت گرفته ولی هنوز عرصه گسترده است و مفروز نشده است. به عبارتی وقتی میگوییم زمین ، زمین ممکن است مالک داشته باشد یا نداشته باشد ، ولی منظور از عرصه زمین داشتن حقی بر پهنه زمین است که مالک دارد و بر روی آن حق ایجاد بنا یا خود بنا بعنوان حق اعیانی زمین وجود دارد. عرصه و اعیان دو حق بوجود آمده بر روی زمین است که ما دو حق مالکیت همزمان در زمین داریم ، حق مالکیت عرصه و حق مالکیت اعیانی. از ویژگی های این دو حق این است که هر دو به ارث می رسند. مطابق بند ۳۸۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی می توان در هر بخش آن تقاضای صدور سند مالکیت جداگانه ( حق عرصه و حق اعیان ) نمود.

نحوه تفکیک اعیان بند۳۸۲ مجموعه بخشنامه های ثبت

« در مواردی كه مالک اعیانی های ثبت شده براساس ماده 104 مكرر آئین نامه ، تقاضای تفكیك می نماید و عرصه متعلق به دیگری است ، همانطور كه در ماده 104 مكرر آئین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین اخطار شود. لازم است در موقع تفكیك هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه ، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد. بدیهی است با صدور سند مالكیت اعیانی دیگر ادعائی نسبت به اصل مالكیت مسموع نخواهد بود. (بخشنامه 7704/3-27/12/53) »

 سند و انواع آن

نحوه تفکیک املاک بند۳۸۳ بخشنامه های ثبتی

« به منظور ایجاد وحدت رویه در تفكیك و افراز املاک در واحدهای ثبتی خاطر نشان می نماید:

1-ادارات ثبت مكلفند در موقع تفكیك اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن به عمل تفكیك و افراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند كه بر اساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری ها به تصویب شهرداری رسیده باشد.

2-در مورد تفكیک ساختمان هایی كه مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان كار صادره از شهرداری و قانون تملك آپارتمانها و آئین نامه اقدام شود.

3-در مورد تفكیك چند ساختمان كه مجزا از هم در یك قطعه زمین احداث گردیده چنانچه بر گواهی پایان كار این ساختمان ها دارای مشتركات از قبیل ( انباری ، راهروها ، تابلوی آب و برق ، مراكز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره ) باشند و یا اینكه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفكیك نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفكیك اعیان ساختمان ها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمانها اقدام نمایند و در مواردی كه از این قبیل ساختمان ها براساس گواهی پایان كار دارای مشتركات نباشند ادارات ثبت راساً نسبت به تفكیک عرصه و اعیان اقدام خواهند نمود.

4- در مورد ساختمان های احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداری ها ارائه گواهی پایان كار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفكیك نمایند.

5- در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالکین با توجه به رأی وحدت رویه شماره 48-24/10/63 هیئت عمومی دیوانعالی كشور براساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاك مشاع عمل می شود.

6- تكلیف تفكیك اراضی و ساختمان های خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است. ( اصلاح شده بند 370 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 49 و بخشنامه شماره 3210/3-  5/5/1354).»

نکات مهم در خرید خانه قولنامه ای

نحوه خرید عرصه بند ۳۸۰  توسط مالک اعیان

« در مواردی كه مالک اعیان قصد خرید عرصه زیر بنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد در تفكیک عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالكیت اقدام بنمائید ، بدیهی است عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود. انجام تفكیک عرصه مزبور نیاز به جلب نظر شهرداری ندارد. بخشنامه شماره 6604/3-4/10/»

کندن و احداث مستحدثات از قبیل چاه و استخر و جوی آب و راه قنات و شخم زدن و پی کندن و فندانسیون و تغییرات بر روی عرصه به جهت احداث اعیانی و تصرف در اعیان به موجب سند مالکیت اعیان به مالک اعیان منتقل می گردد. یعنی مالک عرصه هم این حقوق را ضمن واگذاری تا زمانی که با مالک اعیان توافقی نداشته و حق او را در قالب پرداخت یا صلح و یا توافق ادا نکرده باشد حق بهره برداری از آن قسمت اعیانی عرصه را نخواهد داشت و اگر حق اعیان در قالب عقد بیع یا قرارداد به دارنده آن منتقل نگردیده و در مقابل ثمن واگذار نشده باشد ، می تواند از مالک اعیان به عنوان مستاجر اجرت المثل دوران تصرف عرصه را دریافت کند.

نحوه تنظیم قرارداد فروش ملک

 الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت

پرسش های شما ؛ پاسخ های ما

ارزش عرصه بیشتر است یا اعیان؟

قطعاً اعتبار اعیان بیشتر از عرصه می باشد.

سند شش دانگ ماده 147 چقدر ارزش دارد؟

قدرت سند اداره ثبت بسیار زیاد است و در مواجهه با سند عادی ، پیروز است. فرقی نمی کند سند 147 باشد یا سند دیگر. اختلاف موجود به خاطر عدم اطلاع عموم است.

با از بین رفتن اعیان ، سند اعیانی از بین می رود؟

خیر- حق اعیان ایجاد شده بر عرصه می باشد و از بین نمی رود.