افراز و تفکیک دو اقدام ثبتی هستند که نتیجه هر دو آنها تقسیم ملک به قطعات کوچک تر است اما این دو نوع تقسیم از نظر نحوه عمل و آثار حقوقی وثبتی با یکدیگر متفاوت هستند. البته برخی بر این تصور هستند که افراز و تفکیک و تقسیم مترادف یکدیگرند چون هر سه مفهوم برای تبدیل کل به جزء استفاده می شوند و همچنین هر سه ناظر بر اموال غیرمنقول هستند اما خواهیم دید که هر کدام از آنها در ثبت، معنای خاص خود را دارد.

تفکیک

در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر. مثلا شخصی 30 هزار متر مربع از ملک خود را به 100 قطعه کوچک 300 متری تقسیم می کند که در اصطلاح می گوییم زمین به قطعات 300 متری تفکیک شده است. تفکیک گاهی افقی اتفاق می افتد مثل تفکیک زمین و گاهی عمودی می باشد مثل تفکیک آپارتمان.

در تفکیک عمودی دو نکته باید در نظر داشت: اولا در تفکیک عمودی ، عرصه ( زمین ) هرگز افراز یا تفکیک نمی گردد بلکه عرصه دارای پلاک اصلی گردیده و آپارتمان ها و مستحدثات ( اعیان ) پلاک فرعی از اصلی محسوب می گردند. ثانیا در این گونه تفکیک چون ملک قبلا دارای پروانه ساخت شده و پس از اتمام ساخت نیز از شهرداری گواهی پایان کار اخذ شده است ، جهت عملیات تفکیک نیازی به اخذ نظر شهرداری نیست.

برای درخواست تفکیک باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرد و هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود ، این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه تفکیک باید ارزش معاملاتی روز مورد تفکیک تعیین گردد و هزینه تفکیک از طرف ذینفع پرداخت گردد.

*** مبنای وصول هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد. ***

در تفکیک ملک ، مشاع بودن ملک شرط نیست ( بر عکس افراز ) اما ملک مشاع هم قابلیت تفکیک دارد. و در این صورت درخواست کلیه مالکین مشاعی ضروری است و در نتیجه تفکیک، هر یک از مالکین مشاعی در قطعه کوچکتر نیز به نسبت سهم مشاعی خود، مالک مشاعی می شوند.

برای درخواست تفکیک  ملک، مالک باید درخواست خود را به انضمام کپی سند مالکیت و نقشه تفکیکی و پایان کار به دفتر اسناد رسمی تسلیم نماید و سردفتر نیز به اداره ثبت ارسال دارد و اداره ثبت از شهرداری استعلام به عمل می آورد و صورتجلسه ای با امضای مامور ثبت و نقشه بردار تنظیم می شود که به صورتمجلس تفکیکی ملک معروف است و بر اساس همین صورتمجلس تفکیکی برای هر قطعه یک سند مالکیت جداگانه صادر می گردد.

بیشتر بدانید: قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12

افراز

واژه ای که همیشه مقابل تفکیک قرار می گیرد ، « افراز » می باشد. افراز در اصطلاح ثبتی و حقوقی به جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا اطلاق می شود. هر گاه مالکین مشاعی مال غیرمنقول بخواهند به نسبت سهم خود ملک مشاعی را تقسیم کنند و ملک از حالت اشاعه خارج شود و هر یک به طور معین حصه خود را تملک کنند ، به آن افراز می گویند. پس از افراز ، مالکیت نسبت به سهم مفروزی  به صورت ششدانگ متبلور می گردد.

در افراز بر خلاف تفکیک ، مشاع بودن ملک غیرمنقول شرط است و وجود حالت اشاعه ضرورت دارد.

*** امر تفکیک به عمل نمی آید مگر با درخواست کلیه مالکین ملک، در حالیکه افراز حتی اگر یکی از مالکین مشاعی تقاضا کند ، محقق میـشود. ***

تا قبل از سال 1357 و تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع، امر افراز صرفا در صلاحیت دادگاه بود اما بعد از تصویب قانون مذکور، برای دو حالت تدابیر مختلفی اندیشیده شد.

اولا) در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته ( اعم از اینکه ثبت دفتر املاک شده یا نشده باشد ) رسیدگی به درخواست افراز در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک مورد تقاضای افراز است و تصمیم آن ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی می باشد. البته در سه مورد استثنا وجود دارد:

1. بین مالکین مشاعی شخص محجوری وجود داشته باشد.
2. بین مالکین مشاعی غائب مفقودالاثر وجود داشته باشد.
3. در صورتی که علاوه بر ملک غیرمنقول که دارای سابقه ثبتی است ( جریان ثبتی آن خاتمه یافته است )، مال منقول دیگری یا ملک غیرمنقول دیگری که فاقد سابقه ثبتی ( جریان ثبتی آن خاتمه نیافته ) است، ضمیمه شده باشد.

در این سه مورد ، افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد.

ثانیا) در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است مرجع رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی محل است و رای آن دادگاه قابل تجدیدنظر است.

برای پیگیری جریان ثبتی ، افراز و تفکیک ؛ با سودا اندیشان ستاره در ارتباط باشید...

برای جریان افراز، موافقت مراجعی لازم می باشد و ممکن است در مواردی ملکی که درخواست افراز آن شده است، غیرقابل افراز تشخیص داده شود. در هر صورت عمل افراز یا عدم امکان افراز باید به کلیه شرکا ابلاغ گردد و از تاریخ ابلاغ به مدت ده روز در دادگاه محل وقوع ملک قابل اعتراض است.

ملک یا از لحاظ ثبتی غیرقابل افراز است ( اداره ثبت آن را غیرقابل افراز می داند ) یا شهرداری و مراجع دیگر با افراز آن موافقت نمی کند. در مواردی که ملک غیرقابل افراز است یا طبق تصمیم قطعی اداره ثبت غیرقابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه ملک به مزایده گذاشته شده و فروخته می شود و بهای آن پس از کسر هزینه ها، به نسبت سهم مشاعی بین مالکین مشاعی تقسیم می شود. این تصمیم قطعی است.

هزینه افراز مانند هزینه تفکیک است و در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز، به وسیله واحد ثبتی از متقاضی افراز دریافت خواهد شد.