تنظیم سند رسمی ملک توقیف شده

تنظیم سند رسمی ملک توقیف شده

یکی از مشکلاتی که ممکن است در تنظیم سند رسمی پیش بیاید، این است که بعد از درخواست ثبت سند متوجه بشویم، ملک قبلاً به دلایلی توقیف شده است. البته اگر توقیف ملک از سوی شخص ثالث بدون در نظر گرفتن حقوق، شخص خواهان تنظیم سند رسمی باشد، نگرانی خاصی وجود ندارد. اما به هر حال باید کمی در دادگاه و اداره ثبت رفت و آمد شود تا حقوق خود را ثابت کنیم و ملک را از توقیف خارج کنیم. در این نوشتار، موارد و دلایل توقیف ملک و مراحل آزادسازی سند بازداشتی را توضیح می دهیم.

دلایل توقیف شدن ملک

موانع الزام به تنظیم سند رسمی

• طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مورد ملکی که در رهن یا بازداشت است، قابلیت استماع ندارد. در واقع اگر چنین دعوایی مطرح کنید، دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می کند.

• در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی، باید همه مالکین مشاعی را خوانده قرار داد وگرنه قرار ردّ دعوا صادر می‌گردد.

• در صورتی‌ که چندین نقل‌ و انتقال عادی در خصوص مبیع صورت گرفته باشد، خریدار نهایی باید در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی که علیه فروشنده مطرح می کند، سلسله نقل ‌و انتقالات (ایادی) تا مالک رسمی را اثبات کند، در غیر این صورت دعوا قابلیت استماع ندارد.

تجدیدنظرخواهی آقای ح.ر. بطرفیت آقای ع.ن.الف. نسبت به دادنامه شماره 110-94/3/27 شعبه اول دادگاه عمومی بخش ف. مشعر بر الزام به تنظیم سند رسمی یک دستگاه پژو پارس و پرداخت خسارت دادرسی. از آن جهت وارد است که تجدیدنظرخوانده، دعوی را بطرفیت کلیه ایادی ماقبل خود منتهی به دارنده سند رسمی خودرو برای اثبات سلسله انتقالات و استحقاق تنظیم سند رسمی خودرو بنام خود را اقامه ننموده و ایراد تجدیدنظرخواه بر عدم تعهد به انتقال خودرو به تجدیدنظرخوانده و تکلیف قراردادیش در قبال انتقال گیرنده بلافصل که طرف دعوی نمی باشد، وارد و دعوی به کیفیت مطروحه که در بر دارنده اضرار به غیر است قابلیت استماع نداشته و دادگاه به استناد مواد 2 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نقض و قرار رد دعوی نخستی تجدیدنظرخوانده را صادر و اعلام می دارد.این رأی قطعی است.
 

• در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید علاوه بر متعهد، افرادی که ملک به نفع آنها بازداشت شده است نیز خوانده قرار بگیرند. در غیر این صورت دعوا قابلیت استماع ندارد.

• دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول، قبل از تنظیم سند رسمی به نام خواهان و بدون تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد.

• صرف در رهن بودن عرصه ملک مورد اختلاف مانع از رسیدگی به دعاوی ابطال سند رسمی، فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی بر اساس مبایعه‌نامه عادی نخواهد بود.

مراحل آزادسازی سند بازداشتی

بازداشت ملکT موقتی هست و رفع بازداشت ملک در موارد ذیل امکان پذیر است.

• رفع بازداشت با رضایت خواهان

از آن جا که توقیف مال در جهت رسیدن خواهان به حق خویش است، هر زمان بخواهد می تواند رضایت خود را اعلام کرده تا نسبت به رفع بازداشت ملک اقدام شود.

• رفع بازداشت ملک به علت عدم اقامه دعوای اصلی در موعد مقرر

خواهان می بایست ظرف ده روز از درخواست قرار تامین خواسته و ظرف بیست روز از دستور موقت، نسبت به اقامه دعوا اقدام نماید. در غیر این صورت، خوانده می تواند رفع بازداشت از دستور موقت را بخواهد و حتی خسارت نیز بگیرد.

• رفع بازداشت به علت محکومیت خواهان

براساس ماده 118 قانون آیین دادرسی مدنی، در صورت صدور حکم قطعی علیه خواهان یا استرداد دعوا یا دادخواست، تامین خود به خود مرتفع می شود.

•  تبدیل تامین

تبدیل تامین یکی از مواردی است که مالک می تواند نسبت به رفع بازداشت ملک اقدام نماید. محکوم علیه می تواند به عوض مالی که دادگاه توقیف کرده است و یا در جریان توقیف می باشد، وجه نقد یا اوراق بهادار در صندوق وزارت دادگستری یا یکی از بانک ها تودیع نماید. به علاوه، محکوم علیه می تواند درخواست تبدیل مال توقیف شده را نماید، مشروط به این که مال معرفی شده از نظر قیمت و سهولت فروش، از مالی که قبلاً توقیف شده کمتر نباشد. محکوم علیه فقط یک بار می تواند تقاضای تبدیل تامین را نماید. در صورتی که محکوم علیه عین معین باشد، رضایت خواهان لازم می باشد.

• رفع بازداشت به تقاضای شخص ثالث

ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی: (( هرگاه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریه توقیف است ,  توقیف رفع می شود در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب می گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی خود می تواند به دادگاه شکایت کند)).

نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

در خصوص دعوی خواهان با وکالت آقای م.س. و ق.ب. به طرفیت خوانده به خواسته الزام به تنظیم و انتقال سند رسمی یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی ... فرعی از ...و ... و... اصلی قطعه 6 بخش 10 تهران با انضمام خسارات دادرسی که خوانده با وصف نشر آگهی حاضر نگردیده است. قطع نظر از ادعای فک رهن از سند رهنی 900 مورخ 76/7/7 و اینکه در متن دادخواست متراژ 220 متر مربع و در استعلام ثبتی 63 متر مربع اعلام که دارای تفاوت فاحش متراژ است. از آنجا که به موجب استعلام ثبتی ماخوذه آپارتمان حسب دستور مقام محترم قضایی دادریار شعبه 5 دادسرای ناحیه 23 بازداشت گردیده است، هرگونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده و بازداشتی باطل و بلااثر بوده. مستنداً به رای وحدت رویه 620 و م 56 قانون اجرای احکام مدنی در این مرحله قرار رد دعوی صادر، این قرار ظرف 20 روز از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی است.