ضرر و زیان فسخ معامله ملک

ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید ملک

وقتی دو طرف توافق می کنند که ملکی را مورد معامله قرار دهند، هر طرف در تلاش برای به دست آوردن بیشتر امتیازات قراردادی است. فروشنده می خواهد ملک خود را به بالاترین قیمت بفروشد. خریدار نیز در تلاش برای خریدی ارزان تر از قیمت معمول است. برای اینکه بتوانند به هدف خود برسند باید نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک را بدانند. هر کسی می خواهد ملکی را مورد معامله قرار دهد، چه به عنوان فروشنده و چه به عنوان خریدار، بهتر است قبل از معامله، با متخصصین و مشاورین تخصصی قرارداد، مشورت نماید. مشاوره در زمینه قرارداد برای شناسایی حقوق قرارداد و اصول آن، به قدری مهم است که گاهی عدم توجه به آن، نتایج زیانباری خواهد داشت. در روزگار حاضر، تورم وحشتناک و افزایش بی وقفه و ناگهانی قیمت ها در تمام ابعاد اقتصادی باعث می شود که افراد، خیلی محتاط عمل کنند. مخصوصاً در زمینه خرید و فروش املاک ، خریداران و فروشندگان در تلاش هستند تا معاملات خود را اصطلاحاً "سر به سر" انجام دهند. یعنی در آن واحد فروش ملک خود و خرید ملک جدید را انجام دهند تا متضرر نشوند.

یکی از مواد مهمی که در قراردادها گنجانده می شود و برای خریدار و فروشنده الزام آور می باشد ، بحث ضرر و زیان فسخ معامله ملک می باشد. مبالغی که در قرارداد گنجانده می شود تا هم باعث التزام قراردادی شود و هم در صورت فسخ یکی از طرفین ، بابت ضرر وارده به شخص مقابل ، پرداخت گردد. در این مقاله ، ضرر و زیان فسخ معامله ملک ، فسخ از طرف خریدار و فروشنده و مقدار خسارت فسخ قرارداد را بیان می نماییم.

 تنظیم سند رسمی ملک و نکات مهم آن

خسارت فسخ قرارداد چقدر است؟

خسارت فسخ قرارداد در حالت های مختلف قابل بررسی است. شایع ترین راه تعیین خسارت فسخ قرارداد این است که طرفین معامله بر روی یک مبلغ به عنوان وجه التزام توافق کنند. معامله ملک معمولاً در دفاتر املاک ( بنگاه ) واقع می گردند و بر روی برگه های چاپی از قبل عرضه شده توسط صنف مشاورین املاک ، نوشته می شود. در یکی از بندهای پایانی این برگه ها درباره میزان خسارت قراردادی تعیین تکلیف شده است و طرفین فقط بر سر مبلغ آن توافق می کنند. در آن بند نوشته شده است که اگر خریدار به تعدات خود عمل نکند باید به ازای هر روز مبلغ مورد توافق را پرداخت نماید ؛ مثلاً روزی یک میلیون تومان. همچنین اگر فروشنده نیز از تعهدات خود سرپیچی کند ، باید مبلغ مذکور را به ازای هر روز پرداخت کند.

نکات مهم در خرید خانه نوساز

راه دیگر تعیین خسارت فسخ قرارداد ، اثبات ورود ضرر و زیان فسخ معامله ملک توسط متضرر می باشد. به این نحو که فرد متضرر از فسخ معامله ملک ، در دادگاه و با ارائه دلیل ، ثابت می نماید که فسخ ملک باعث ورود ضرر و زیان به وی شده است و بنابراین شخصی که قرارداد را فسخ کرده است باید مبلغ معین شده توسط دادگاه را بپردازد یا ثابت نماید که ضرر و زیان وارد نشده است.

مورد دیگر در تعیین و اخذ ضرر و زیان فسخ معامله ملک ، مبالغ وعده داده شده میان افراد است. مثلاً خریدار باید در تاریخ معینی مبلغ 500 میلیون تومان پرداخت کند. اگر در تاریخ مشخص شده پرداخت را انجام ندهد و فروشنده به دادگاه مراجعه کند ، می تواند خسارت تاخیر تادیه را درخواست نماید که ناشی از عدم انجام تعهد قراردادی خریدار است. این امر زمانی که خریدار ، چک یا سفته برای پرداخت آینده خود ارائه می دهد ، در دادگاه ها بسیار مطرح می گردد.

فسخ معامله از طرف فروشنده

فروشندگان معمولاً در تلاش هستند که با فروش مال خود ، مال جدید و بهتری را جایگزین آن کنند و به همین خاطر سعی می کنند کمترین ریسک را انجام دهند تا دچار ضرر و زیان نشوند. آنچه که زیاد در قراردادها رخ می دهد و مخصوصاً در معامله ملک بسیار مشهود است ، پشیمانی فروشنده از معامله و فسخ توسط فروشنده است. علت عمده این مسئله ، سرزنش شدن توسط اطرافیان و یا افزایش یکباره قیمت می باشد. فروشنده بعد از امضای قرارداد متوجه می شود که ملک را ارزان فروخته ( مغبون شده ) و یا اینکه ملکی که قصد خرید آن را داشته است ، افزایش قیمت داشته است. به همین منظور ، فروشنده با عهده دار شدن مبلغ ضرر و زیان فسخ معامله ملک که مبلغ کمی برای یک یا دو روز می باشد ، معامله ملک را با اختیارات قراردادی فسخ می نماید.

باید توجه داشت که فروشنده در هر زمان نمی تواند معامله ملک را فسخ نماید و باید دلیل قانونی یا قراردادی داشته باشد. مثلاً در قرارداد نوشته شده باشد که تا 24 ساعت هر یک از طرفین می تواند قرارداد را با دادن مبلغ ضرر و زیان ، فسخ نماید. قانون نیز در بحث بیع ،   خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن را برای بیع بیان داشته است که می تواند موجبات فسخ قرارداد را فراهم نماید.

نحوه خرید مطمئن خانه و آپارتمان

فسخ معامله از طرف خریدار

همان طور که فسخ معامله ملک از سوی فروشنده با دلایل مختلف امکان پذیر است ، خریداران نیز برای فسخ معامله دلایلی را دارند. با دقت در معاملات واقع شده و فسخ های صورت گرفته می توان به برخی واکنش از سوی خریداران اشاره کرد.

• خریدار بر خلاف فروشنده متوجه می شود که ملک را گران خریده است.
• خریدار متوجه شود که فروشنده آمادگی لازم برای تحویل ملک را ندارد و دچار ترس می شود که مبادا سرمایه اش از بین برود.
• فروشنده نتواند اسناد مالکیتی را در دسترس خریدار قرار دهد و وی مردد شود.
• خریدار با مشکل مالی مواجه شود و شاید نتواند در مواعد تعیین شده ، مبالغ توافق شده را تادیه کند.

خریدار نیز مانند فروشنده ، نمی تواند به دلخواه خود معامله ملک را فسخ کند و باید از خیارات قانونی استفاده کند یا اختیار فسخ معامله در قرارداد به وی اعطاء شده باشد.

فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله

عدم پرداخت ثمن به خودی خود باعث فسخ معامله ملک نخواهد بود و باید یک سری شرایط در کنار هم قرار بگیرد تا فسخ معامله ملک قانونی باشد.

در ماده 402 قانون مدنی می خوانیم: «هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده وبرای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود».

موضوع مهم اینکه برای تحقق خیار تاخیر ثمن، نه تمام مبیع و نه تمام ثمن تسلیم نشده باشد!!! در صورتی که قسمتی از مبیع یا ثمن تسلیم شده باشد، خیار تاخیر ثمن از بین نخواهد رفت.

• از تاریخ تشکیل معامله سه روز بگذرد ؛ یعنی خیار تاخیر ثمن پس از انقضاء سه روز به وجود می آید و نه پیش از آن.
• خیار تاخیر ثمن مخصوص بایع است و نه مشتری. یعنی زمانی که در تادیه ثمن، تاخیر واقع می شود، بایع می تواند معامله را فسخ کند اما اگر تاخیر در تادیه مبیع بود، چنین حقی برای مشتری نخواهد بود.
• در صورتی که مشتری، برای ثمن ضامن بدهد یا بایع حواله دهد که خریدار ثمن را به شخص ثالثی بپردازد و خریدار حواله را قبول کند، ثمن معامله پرداخت شده محسوب می گردد و بایع دیگر خیار نخواهد داشت زیرا دادن ضامن یا قبول حواله، در حکم پرداخت ثمن محسوب است.