خیار عیب به تعریف قانون مدنی این گونه بیان شده است :« اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده ، مشتری مختار است در قبول مبیع با اخذ ارش یا فسخ معامله ». به دلیل عام بودن اکثر قواعد بیع ، این عقد در تمامی تعاریف قانونگذار جایگاه ویژه ای دارد ؛ اما حقیقت این است که خیار عیب مختص بیع نیست.
عیبی که موجب خیار شود چهره نوعی دارد و وابسته به انگیزه ها و هدف های ویژه دو طرف نیست. به همین جهت ، وصف سلامت نیاز به شرط ندارد و لازمه هر عقد بدون قید است. شرط سلامت کالای مورد معامله چیزی بر اثر عیب نمی افزاید و تأکید است.
با ایجاد خیار عیب ، خریدار دو حق ممتاز پیدا می کند
- فسخ قرارداد خرید و فروش : یعنی بازگرداندن کالا به فروشنده و بازستاندن ثمن از او. البته به طور مسلم ، این اعمال فسخ ناظر به آینده است و مالکیت خریدار از لحظه عقد تا فسخ را نقض نمی کند.
- اخذ ارش یا بازستاندن تفاوت میان بهای کالای سالم و معیب که به گفته ماده 427 قانون مدنی ، توسط کارشناس تعیین می گردد.
این دو اختیار نشان می دهد که خیار عیب جایگاه ویژه ای دارد ، چرا که در مابقی خیارات ، شخص می تواند فسخ را در پیش بگیرد اما در خیار عیب دو انتخاب دارد ، فسخ یا اخذ ارش.
*** در اجاره ، خیار عیب فقط موجب ایجاد حق فسخ است و ارش وجود ندارد.***
خیار عیب موجب بطلان معامله می شود ؟؟؟
برای پاسخ به این پرسش ، باید نگاه کنیم و ببینیم که عیب موجود در مبیع تا چه اندازه مؤثر و مهم است. اگر عیب موجود به اندازه ای مهم و اساسی باشد که کالا را بی ارزش کند ، مانند ظرف شیشه ای شکسته ، مورد معامله شرط اساسی برای صحت عقد را ندارد و در نتیجه داد و ستد آن باطل است.
ماده 423 قانون مدنی نیز بیان می دارد :« اگر ظاهر شود که مبیع معیوب اصلاً مالیت و قیمت نداشته بیع باطل است ».
نقص به وجود آورنده خیار عیب
در معامله معوض ، کالا به اعتبار مالیت خود موضوع داد و ستد قرار می گیرد ، پس هرچه از این ارزش بکاهد « عیب » است.البته به اعتبار ماده 426 قانون مدنی ، تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت می شود و بنابراین ممکن است بر حسب ازمنه و امکنه مختلف شود.
باید توجه داشت که نقصی که در طبیعت اصلی یا متداول کالایی دیده می شود و در ارزش آن اثر ندارد ، نمی تواند مبنای مناسبی برای فسخ باشد مگر اینکه در تراضی راه یافته باشد.
فرض کنیم معامله ای رخ داده است و در آن مقداری روغن زیتون فروخته شده است. می دانیم که روغن زیتون در دو نوع بی بو و با بو وجود دارد. در معامله مذکور نمی توان بو داشتن یا بو نداشتن روغن را مبنای عیب بدانیم و بر مبنای آن وجود خیار عیب را متصور شویم ؛ مگر اینکه در تراضی طرفین آمده باشد.
با وکلا و مشاوران سودا اندیشان ستاره در ارتباط باشید.
شرایط عیب
- لزوم پنهانی بودن عیب : به گفته ماده 423 قانون مدنی ، خیار عیب در صورتی به وجود می آید که پنهان باشد. ماده 424 هم درباره عیب مخفی چنین بیان نموده است :« عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع عالم به آن نبوده است ، اعم از اینکه این عدم علم ناشی از آن باشد که عیب واقعاً مستور بوده است یا این که ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است ». پس آنچه در تحقق خیار عیب مؤثر واقع می شود ، علم و جهل خریدار است نه داوری عرف. همچنین تقصیر خریدار در بی مبالاتی نسبت به مشاهده و آزمایش مبیع تأثیری در سقوط خیار ندارد.
- وجود عیب در زمان عقد : ماده 423 قانون مدنی ، وجود عیب در هنگام عقد را سبب ایجاد خیار می داند. ممکن است عیب کالا مدت ها بعد از معامله ظاهر شود ، ولی آنچه به خریدار چنین مالی حق فسخ یا گرفتن ارش می دهد ، وجود عیب در زمان تراضی است. همچنین باید توجه داشت که بر مبنای ضمان معاوضی ، عیب که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است.
شرایط عقد ایجاد کننده خیار عیب
- قرارداد باید معوض باشد : در عقد رایگان خیار عیب نیست ، زیرا عوضی در برابر مال معیوب قرار نمی گیرد تا بتوان با فسخ عقد آن را برگردانیم.
- قرارداد معوض باید تملیکی باشد : در قرارداد عهدی ، اگر متعهد به شایستگی وفای به عهد نکند ، باید از او اجرای تعهد را خواست. خیار عیب ویژه موردی است که مالی در برابر عوض تملیک شود و آن مال سالم نباشد.
- موضوع عقد باید عین یا منافع معین باشد: در ماده 437 قانون مدنی ، ثمن شخصی مثل مبیع شخصی دانسته شده است. قانونگذار در واقع دو نکته را بیان کرده است. یکی این که خیار عیب مختص مبیع نیست و در مورد ثمن نیز صدق می کند. دوم اینکه شرط اصلی اجرای احکام خیار عیب ، شخصی بودن عیب است. به طور مسلم ، اگر مال کلی معیوب باشد ، اجبار و الزام متعهد به تسلیم مال سالم را می خواهیم ، اما در معامله ای که موضوع آن عین معین است ، خیار عیب یا اخذ ارش حکمفرما است.
- عقد نباید مبنی بر تسامح باشد : خیار عیب ویژه عقودی است که دو طرف قصد معامله دارند و به تعادل دو عوض می اندیشند. هدف از خیار عیب نیز جبران بر هم خوردن عدالت معاوضی است و در عقدی که دو طرف به تعادل دو عوض نظر ندارند راه نمی یابد.
بدانید و آگاه باشید
1. خیار غبن چیست و صاحب خیار غبن چه کسی است؟
مواردی که حق فسخ ساقط می شود
علاوه بر اینکه می توان خیار عیب را به اراده اسقاط کرد ، قانونگذار در ماده 429 قانون مدنی مواردی را بیان نموده است که مشتری با وجود آنها فقط حق گرفتن ارش را دارد.
1- در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر.
2- در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود ، اعم از اینکه تغییر به فعل مشتری باشد یا نه.
3- در صورتی که بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود ، مگر اینکه در زمان خیار مختص به مشتری حادث شده باشد که در این صورت مانع از فسخ و رد نیست.
*** در اجاره ، خیار عیب همراه با حق ارش گرفتن نیست ***
تعیین ارش
برای محاسبه ارش در خیار عیب باید مراحلی را بگذرانیم که بعضی اوقات ساده نیستند. ابتدا باید قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی تعیین گردد. در اکثر مواقع ، این تعیین قیمت به عهده کارشناس گذاشته می شود ؛ چرا که معمولا دو طرف بر سر قیمت مشترکی توافق نمی کنند و قیمت های زیادی به دادرس گفته می شود.
بعد از مرحله تقویم و تعیین تفاوت بهای مبیع سالم و معیب ، دو فرض را در پیش داریم.
فرض اول این است که بهای واقعی مبیع با آنچه در قرارداد تعیین شده برابر است. در این صورت ، مقدار ارش معادل همان تفاوت قیمت است که فروشنده باید به خریدار بدهد.
فرض دوم شامل حالتی است که بهای واقعی کمتر یا بیشتر از بهای قراردادی است. در این فرض ، به همان نسبت که بهای کالای سالم و معیب دارد ، از بهای قراردادی به خریدار داده می شود.
