الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت را چگونه مطرح کنیم؟

۲۲ بهمن ۱۴۰۱ بیع ، قرارداد

الزام به تنظیم سند رسمی

دو نفر عقد بیع منعقد می کنند و هر کدام متعهد به انجام کاری می شوند. خریدار موظف به پرداخت ثمن در موعد معین می شود. فروشنده نیز متعهد به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع در زمان مورد توافق می شود. اگر هر کدام از طرفین، تعهدات خویش را انجام ندهند، در ابتدا اگر حق فسخی در قرارداد تعیین نشده باشد؛ می توان الزام طرف را از دادگاه خواست و اگر باز هم امکانپذیر نبود، تنها راه فسخ می ماند.

تنظیم دادخواست صحیح و ضمیمه کردن مدارک صحیح و طرف دعوا قرار دادن درست اشخاص، می تواند باعث شود تا فرد سریع تر به نتیجه برسد. مجموعه حقوقی سودا اندیشان ستاره در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل مبیع و مطالبه خسارت با کادری مجرب و وکلای متعهد، یاری رسان شما در احقاق حق خواهند بود.

مدارک لازم برای شروع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

سند رسمی ملک یا کپی آن در صورت وجود.
مبایعه نامه اصلی و کپی آن.
ارزش منطقه ای ملک ( اگر مورد بیع، ملک باشد ).
قرارداد وکالت ( اگر دعوا از سوی وکیل مطرح می شود ).
خوانده قراردادن ایادی قبل ( در صورتی که مبایعه نامه با صاحب سند نباشد ).
نامه عدم حضور در دفترخانه ( اگر تمایل به مطالبه خسارت باشد ).

دادخواست الزام به تحویل مبیع و مطالبه خسارت

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط سودا اندیشان ستاره

خواسته

الزام به تنظیم سند رسمی ملک با مشخصات موجود در قرارداد پیوستی
حکم بر پرداخت خسارت قراردادی
خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل

باسمه تعالی

رياست محترم دادگاه عمومی حقوقی كهريزك

با سلام و آرزوی سلامتی

اينجانب حامد فصيحی بنا به وكالت از خواهان، دادخواست خويش را به نظر جنابعالی می رسانم.

موكل، وفق قرارداد شماره 10056 به كدرهگيری 1071020205375 ( پيوست )؛ ششدانگ يك دستگاه كارگاه با كاربری صنعتی دارای پلاك ثبتی فرعی به شماره 92 و پلاك ثبتی اصلی به شماره 4 حوزه ثبتی كهريزک را از خوانده رديف اول ( آقای غ.ن.د ) خريداری نموده است. وفق بند 1 از ماده 4 قرارداد مذكور، تاريخ 1401/03/20 برای تنظيم سند و نقل و انتقال رسمی، مورد توافق يكديگر قرار گرفت. با فرا رسيدن موعد مورد توافق، آقای غ.ن.د. از حضور در دفترخانه و انجام نقل و انتقال سند رسمی و انجام همكاری لازم با موكل، سر باز زده و راه امتناع را در پيش گرفته و عليرغم درخواست های مكرر موكل، حاضر به تنظيم سند به نام موكل نشده است.

اكنون و با توجه به اينكه در زمان انعقاد قرارداد، سند مالكيت به نام آقای غ.ن.د. نبوده است، مالكيت ملک مذكور از خوانده رديف سوم به خوانده رديف دوم تمليک گرديده و در انتها به خوانده ردیف اول انتقال يافته است؛ با توجه به احراز صحت قرارداد موكل و خوانده رديف اول و بيم از نقل و انتقال ملک مذكور و تبعات انكار ناپذير آن، بدواً درخواست صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک مذكور و سپس استعلام از اداره ثبت اسناد مبنی بر احراز مالكيت ملک مذكور در حق خواندگان و در انتها، الزام به تنظیم سند رسمی خواندگان و پرداخت وجه التزام توافق شده در قرارداد تا زمان اجرای حكم و خسارات دادرسی و حق الوكاله وكيل ، در حق خواهان، مورد استدعاست.

پيشاپيش از بذل توجه و لطف جنابعالی سپاسگزاری خويش را به جا می آورم.

با آرزوی توفيق و تجديد احترام - حامد فصيحی

حق عرصه و اعیان و قوانین ثبتی مرتبط

هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی، هزینه دعاوی مالی است و 3/5 درصد می باشد. امادر الزام به تنظیم سند رسمی ملک یک تفاوت وجود دارد. باید برگه ای تحت عنوان ارزش منطقه ای ملک ضمیمه دادخواست گردد.

ارزش معاملاتی یا منطقه ای که به آن قیمت منطقه بندی نیز اطلاق می شود، عبارت است از قیمتی از املاک و اعیان (بناها) یک شهر که به وسیله کمیسیون تقویم املاک تعیین شده و در موارد خاصی مانند پرداخت هزینه دادرسی مورد استفاده قرار می گیرد. مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ : تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمتهای روز منطقه با لحاظ ملاکهای زیر تعیین کند.

تعارض در اسناد مالکیت ثبتی

چه نکاتی را در الزام به تنظیم سند رسمی رعایت کنیم؟

اولین نکته در تنظیم دادخواست این است که خوانده خود را به درستی انتخاب کنیم. اگر ملک یا خودرویی را خریداری نموده ایم و فروشنده برای تنظیم سند رسمی حاضر نمی شود، باید بررسی کنیم که اصلاً سند به نام وی هست یا خیر. اگر سند به نام او باشد، خوانده قرار دادن او به تنهایی کفایت می کند. اگر سند به نام او نیست، باید تمام ایادی قبل ( در اصطلاح عرفی، دست های قبلی ) را خوانده قرار دهیم. دلیل این امر کاملاً مشخص است؛ کسی را می توانیم الزام به تنظیم سند رسمی کنیم که سند به نام او است. اگر نمی توانیم صحب سند را شناسایی کنیم، می توانیم استعلام آن را از دادگاه بخواهیم.
باید کپی تمام مدارک و مخصوصاً مبایعه نامه را ضمیمه کنیم و اصل آنها را در جلسه دادرسی به همراه داشته باشیم.
اگر خسارت می خواهیم، باید در روز مورد توافق برای تنظیم سند رسمی، نامه عدم حضور از دفترخانه مطالبه کنیم.

نمونه رای دادگاه در مورد الزام به تنظیم سند رسمی

در خصوص دعوی خواهان‬ها 1- ح. 2- م. 3- م. همگی الف. فرزندان ن. با وکالت آقای الف ز. و خانم م.ش. به طرفیت خواندگان 1- شهرداری تهران 2- م.پ. به خواسته اثبات مالکیت به سرقفلی یک واحد تجاری مندرج در قراردادهای فوق‬ الذکر 2- الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال حق سرقفلی و منافع (صلح‬ نامه رسمی) به ‬انضمام هزینه دادرسی و حق ‬الوکاله و همچنین دعوی خواهان‬ها با وکالت خانم م.ش. به طرفیت شرکت توسعه فضاهای فرهنگی به خواسته جلب ثالث در پرونده شماره 601/91 شعبه 47. بدین توضیح وکلای خواهان‬ها ضمن حضور در دادگاه با ارائه دلایل و مستندات خویش درخواست محکومیت خواندگان وفق دادخواست شدند و بیان داشتند به استناد مبایعه ‬نامه عادی مورخ 1385/11/01 و قرارداد شماره 92725 مورخ 1387/06/03 مابین خواهان‬ها و خوانده ردیف اول و دوم به خرید سرقفلی و کسب پیشه فضای محل تجاری مبادرت نموده‌اند. به قسمت اخیر بند 2 قسمت ج قرارداد شماره 305/92725 مورخ 1387/06/03 بین خواهان‬ها و خوانده ردیف اول در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره‬ بها شهرداری می‌تواند به فسخ قرارداد اقدام نماید. بر اساس قسمت پسین قرارداد اجاره ‬بهای سال‬های 86 و 87 طی دو فقره چک توسط موکلین پرداخت و برای اجاره‬ بهای سال‬های بعد نظریه کارشناس رسمی جهت تعیین میزان اجاره‬ بها صائب بوده. شهرداری منطقه 3 به‬ موجب درخواست شماره 305/8686 مورخ 1391/12/12 درخواست تخلیه واحد تجاری مذکور را به استناد لایحه قانونی راجع به مستثنی شدن به دادسرای ناحیه هفت تقدیم و دادسرا به‬ موجب دستور تخلیه واحد تجاری متعلق به موکلین را بدون حضور ایشان صادر نموده است. لازم به ذکر است شهرداری منطقه 3 ضمن تخلف از مفاد صریح قرارداد شماره 92725 مورخ 1387/06/30 میان آن شهرداری موکلین برابر لایحه قانونی راجع به مستثنی شدن شهرداری تهران در مورد واگذاری قسمتی از پارک‬ها و میادین و اموال عمومی اعم از عرصه و اعیان از شمول قانون مالک و مستأجر اصرار دارد و عملاً برای تضییع حقوق قانونی موکلین به لایحه قانونی متوسل شده است. و عملاً در همین خصوص در تاریخ 1389/04/02 قانون تصویب شده است. این قانون در مقام بیان به شمول لایحه قانونی سال 59 شورای انقلاب و شهرداری تهران با خروج شهرداری تهران از شمول قانون مصوب 1389/04/02 تصریح نکرده است. بنابراین موکلین ملک مورد ترافع را به مبلغ 27/560/000/000 ریال از آقای م.پ. ابتیاع نموده‌اند. پیرو این مبایعه ‬نامه که مفاد آن بر اساس صورت‬جلسه مورخ 1387/06/03 به شماره 305/93725 به تأیید شهرداری تهران رسیده است. قرارداد دیگری با شهرداری تهران منعقد گردیده است که توسط موکل 6/000/000/000 ریال به شهرداری منطقه 3 پرداخت گردیده. لذا موکلین مالک قانونی سرقفلی واحد تجاری می‌باشند و بدون در نظر گرفتن این حقوق تخلیه واحد تجاری و محرومیت ایشان از اعمال حقوق فاقد هرگونه وجاهت قانونی است که در جلسه مورخ 1391/08/21 وکیل خواهان‬ها خواسته خود را افزایش داده و تنفیذ مبایعه‬ نامه عادی مورد استناد را درخواست نموده. نماینده شهرداری دفاعاً بیان داشته دعوی اقامه شده دارای اشکالات شکلی می‌باشد. اولاً، خواسته خواهان‬ها مشتمل بر دو بخش بوده در قسمت دوم مبهم می‌باشد و منجز نیست. الزام به تنظیم سند رسمی اجاره صلح سرقفلی توامان خواسته شده در حالیکه الزام به تنظیم سند فرع ارائه صلح نامه رسمی است که بین مالکین سرقفلی می‌باشد و تا مالکیت به اثبات نرسد رسیدگی به این خواسته فاقد وجاهت قانونی است. ثانیاً، قرارداد ارائه شده توسط شرکت توسعه فضاهای فرهنگی شرکت موصوف نیز طرف دعوی قرار نگرفته که ظاهراً جلب ثالث آن در این جلسه ابراز گردیده است. ثالثاً، دعوی به کیفیت مطروحه اساساً قابلیت استناد ندارد؛ چه آنکه مطابق بند 15 قرارداد مورخ 1387/06/30 صراحتاً حل اختلاف ناشی از قرارداد پیش‬ بینی گردیده و بدواً مذاکره طرفین در صورت عدم حضور نتیجه تصمیم مدیر کل حقوقی شهرداری تهران برای طرفین لازم‬ الاتباع است. با این وصف و شرط داوری پیش بینی شده و لذا طرح دعوی از لحاظ شکلی اساساً صحیح نمی‌باشد. در نهایت وکیل خواهان بیان داشته در پاسخ به ایراد مذکور به بند 1 اولاً به استحضار می‌رساند که خواسته اثبات مالکیت و تنفیذ مبایعه‬ نامه ‬های مذکور و الزام به تنظیم سند رسمی با یکدیگر مرتبط بوده و متحدالمنشاء می‌باشند. لذا دادخواست مواجه با ایراد نمی‌باشد و در رابطه با ایراد دیگر نماینده شهرداری که مدعی شده تا زمانی که شرط داوری اجابت نشود و طرح دعوی در دادگاه عمومی وجاهت ندارد، در این خصوص ارجاع به داوری نیازمند مجوزهای خاص مطروحه در قانون اساسی می‌باشد و عملاً این بند از قرارداد کان‬ لم‬ یکن تلقی و دادگاه صلاحیت رسیدگی را دارد. در جلسه مورخ 1391/12/20 اصحاب دعوی حاضر هر یک از اصحاب دعوی مطالب مفصلی بیان نمودند که ضم پرونده می‌باشد. من جمله نماینده مشارکت توسعه اظهار داشتند شرکت طی قراردادی 58 باب مغازه سایر امکانات آن را از طریق مزایده به آقای پ. واگذار می‌نماید. حق سرقفلی و تنظیم اجاره ‬بها و یا تغییر کاربری و هر شغل منوط به اخذ مجوز از شهرداری منطقه 3 بوده شرکت برای تنظیم سند و انتقال آن هیچ نقضی ندارد و تمامی نقل و انتقال طبق بند 5-7 قرارداد با شهرداری منطقه 3 می‌باشد. علی ای‬حال توجهاً به محتویات پرونده و ملاحظه دلایل موجود و امعان نظر قراردادن مدافعات اصحاب دعوی من‬ حیث‬ المجموع ادعای خواهان‬ها به اثبات می‌رسد و دفاعیات نماینده شهرداری در خصوص اعلام فسخ قرارداد از ناحیه شهرداری و آقای م.پ. مستند به جهات قانونی نبوده و از نظر دادگاه مردود و غیر مقبول به نظر می‌رسد. لذا مستند ادعای خواهان جهت اثبات ادعا قرارداد مورخ 1385/11/10 فی‬مابین خواهان و خوانده ردیف دوم و قرارداد شماره 92725 و 205 مورخ 1387/06/30 فی‬مابین خواهان و شهرداری تهران بوده که مورد تعرض طرفین قرار نگرفته است. بنابراین آقای م.پ. قائم مقام مالک شهرداری تهران بوده و حق واگذاری ملک را به غیر داشته است. ضمن اینکه تخلف آقای م.پ. و خواهان‬ ها در مورد پرداخت اجاره‬ بها محرز نشده و فسخ قرارداد نیز هیچ از مراجع قضائی به اثبات نرسیده و اساساً چک شماره 786300 مورخ 1392/06/23 بانک ملی شعبه مرکزی به بانک ارائه نشده است. بنابراین تمسک به عدم وصول چک فوق با توجه به پاسخ استعلام بانک وجهه قانونی نداشته و ندارد و لذا اصل بر صحت و لزوم قرارداد است، مگر اینکه فساد آن ثابت شود. در مانحن ‬فیه قرارداد فی‬مابین خواهان‬ها و خوانده ردیف دوم به نحو صحیح و شرعی تنظیم گردیده و عقد بیع نیز از نظر دادگاه محرز است. با این اعتبار دادگاه دعوی خواهان‬ها را ثابت و محرز دانسته و مستنداً به مواد 10-219-220-233-362-367 قانون مدنی و ماده 519 قانون آئین دادرسی مدنی، اولاً حکم به تنفیذ مبایعه ‬نامه ‬های مستند دعوی. ثانیاً اثبات مالکیت خواهان ‬ها نسبت به حق سرقفلی یک واحد تجاری مطابق قرارداد مورخ 1385/11/10 مابین خواهان‬ها و آقای م.پ. و قرارداد شماره 52729/503 مورخ 1387/06/30 فی‬مابین خواهان‬ ها و شهرداری. ثالثاً الزام خواندگان و مجلوب ثالث شرکت توسعه فضاهای فرهنگی به تنظیم سند رسمی انتقال حق سرقفلی و منافع صلح نامه رسمی به انضمام هزینه دادرسی و حق‬ الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره در خصوص آقای م.پ. غیابی محسوب و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه و نسبت به مابقی خواندگان حضوری محسوب و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه 47 دادگاه عمومی حقوقی تهران

مقاله مهم بخوانید؛ بدانید؛ رعایت کنید: نحوه خرید مطمئن خانه و آپارتمان