بدون شک یکی از مهمترین معاملاتی که اشخاص در طول زندگی خود انجام می دهند خرید ملک است. با توجه به اینکه قیمت ملک و آپارتمان در کشورمان بسیار زیاد بوده و از طرفی نقل و انتقال آنی ملک عملاً غیر ممکن است و از سوی دیگر وجود املاک قولنامه ای و نقل و انتقالات معارض و وجود اسناد جعلی در زمینه املاک بسیار زیاد است.،یکی از مهمترین وسواس های اشخاص جهت خرید خانه عدم آشنایی نحوه خرید مطمئن خانه و آپارتمان است. از این رو دانستن نکات مهم نحوه خرید مطمئن خانه و آپارتمان ضروری به نظر می رسد. در این مبحث به مهمترین نکات نحوه خرید مطمئن خانه و آپارتمان پرداخته می شود.
مهمترین نکات نحوه مطمئن خرید ملک
در ابتدای هرگونه خرید خانه و آپارتمان مهمترین سوالی که می بایست از فروشنده درخواست شود این است که آیا ملک مورد نظر دارای سند رسمی میباشد یا خیر. چرا که طبق قانون ثبت اسناد و املاک کلیه مراجع قضایی و ادارات و سازمانهای دولتی صرفاً شخصی را مالک ملک می دانند که طبق سند رسمی تنظیمی در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی مالک شناخته شود. لذا چنانچه آپارتمان یا ملک دارای سند رسمی به نام متقاضی فروش نباشد خرید آن ملک از لحاظ حقوقی منطقی نبوده چرا که امکان طرح دعوای تخلیه یا مالکیت توسط صاحب سند رسمی یا امکان معاملات معارض یا فروش ملک توسط شخصی غیر از مالک وجود دارد.
برای مشاوره درباره نحوه خرید مطمئن خانه و آپارتمان ، با وکلا و مشاورین حقوقی سودا اندیشان ستاره در ارتباط باشید.
لازم به ذکر است که مبایعه نامه های تنظیمی در مشاورین املاک حتی اگر چنانچه دارای کد رهگیری باشد به معنای سند رسمی نبوده و اعتبار و سندیت سند رسمی را نداشته و تمامی معایب سند عادی برای املاک قولنامه ای تنظیمی دارای کد رهگیری دار در مشاورین املاک وجود دارد. هر ملکی که دارای سند رسمی باشد دارای سند تک برگی یا سند منگوله دار میباشد علاوه بر آن اگر چنانچه ملک پس از دریافت سند رسمی مورد نقل و انتقال قرار گرفته باشد دارای بنچاق در دفاتر اسناد رسمی میباشد . پس اولین نکته برای خرید مطمئن خانه و آپارتمان این است که آیا ملک مورد نظر دارای سند رسمی میباشد یا خیر.
الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت
استعلام سند رسمی
دومین نکته جهت خرید مطمئن ملک و آپارتمان این است که سند ابرازی مورد استعلام قرار گیرد بدین نحو امکان جعلی بودن آن با استعلام منتفی می شود. در حال حاضر با مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک ، امکان استعلام اسناد تک برگی وجود دارد اما برای استعلام سند منگوله دار یا دفترچه ای به صورت آنی ممکن نبوده و حتی طبق بخشنامه سازمان ثبت اسناد و املاک مقدمه نقل و انتقال املاک دارای سند رسمی ، تک برگی کردن اسناد دفترچه یا منگوله دار است. به بیان دیگر دومین نکته جهت خرید مطمئن خانه و آپارتمان استعلام سند ابرازی است. البته استعلام آنی اسناد دارای این ایراد می باشد که اینگونه استعلامات در رهن بودن یا توقیفی بودن ملک را نشان نمی دهد. لذا برای اطمینان کامل اینگونه استعلامات باید از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام گیرد که معمولاً بین چند دقیقه تا ۴۸ ساعت پاسخ استعلام ثبت به دفتر خانه ارسال می گردد. همانطور که درفوق اشاره گردید اسناد دفترچه ای یا منگوله دار اگرچه چه به عنوان سند رسمی محسوب می شود اما در حال حاضر امکان انتقال املاک غیر منقول با این گونه دفترچه ها میسر نمی باشد .طبق بخشنامه سازمان ثبت اسناد و املاک اینگونه دفترچه ها ابتدائاً می بایست توسط مالک یا وکیلی که طبق وکالتنامه رسمی ماذون به انجام این کار است تک برگی گردیده و سپس طبق سند تک برگی نقل و انتقال انجام گیرد. پس توجه به این نکته که سند رسمی ملک در چه وضعیتی است و همچنین نحوه استعلام یکی از موارد مهم نحوه خرید مطمئن ملک و آپارتمان می باشد.
درباره افراز و تفکیک بخوانید.
توجه به مندرجات سند بنچاق
سومین نکته جهت خرید مطمئن خانه و آپارتمان توجه به مندرجات سند بنچاق است. در بالا توضیح داده شد که سند بنچاق سندی است که نحوه انتقال ملک را در دفاتر اسناد رسمی معین می کند. آیا ملک انتقالی قطعی بوده آیا امکان فسخ آن وجود دارد یا به صورت هبه منتقل شده است دارای آثار مختلف است که می بایست در هنگام خرید مورد توجه قرار گیرد. معمولاً بنچاقی که فاقد ایراد است با عنوان قطعی غیر منقول ثبت می گردد با این حال برای خرید مطمئن خانه و آپارتمان توجه به مندرجات سند بنچاق حتی اگر به عنوان قطعی غیر منقول باشد ضروری است. اگر چنانچه سند بنچاق حاوی وجود حق فسخ معامله بین شرط بودن معامله باشد حتی الامکان از انجام معامله خودداری نمود. علاوه بر آن با مراجعه به قسمت پایانی سند بنچاق لزوم پرداخت بدهی‌های شهرداری و اداره امور مالیاتی نیز بررسی شود. معمولاً عدم پرداخت بدهی شهرداری یا مالیات در متن سند درج نمی گردد اما سردفتر با قید استفاده از قانون تسهیل و مسئولیت تضامنی فروشنده و خریدار هرگونه مسئولیتی در این خصوص را از خود سلب می نماید به عبارت دیگر برای خرید مطمئن خانه و آپارتمان توجه به متن سند در این خصوص که در آن واژه قانون تسهیل استفاده نشده باشد ضروری است چرا که اگر بدهی وجود داشته باشد خریدار مجبور به پرداخت آن می گردد. پس سومین نکته مهم خرید مطمئن خانه و آپارتمان بررسی بنچاق تنظیمی در دفتر اسناد رسمی است.
تنظیم مبایعه نامه ابتدایی
نکته مهم دیگر جهت خرید مطمئن خانه و آپارتمان تنظیم مبایعه نامه ابتدایی است.اگرچه صلاحیت نقل و انتقال املاک در اختیار دفاتر اسناد رسمی است. با این وجود از آنجایی که انتقال آنی و لحظه ای ملک در دفترخانه وجود ندارد ابتدائاً با تنظیم مبایعه نامه و پرداخت مبلغ پیش پرداخت این کار معمولاً در مشاورین املاک انجام می شود. مقدمه نقل و انتقال فراهم می شود اگرچه مراجعه به مشاورین املاک جهت نقل و انتقال ملک آپارتمان ضرورتی ندارد و حتی تنظیم مبایعه نامه دارای کد رهگیری اعتبار اسناد رسمی را نداشته ؛ اما با توجه به اینکه مشاورین املاک پس از تنظیم مبایعه نامه شاهد انجام معامله توسط متعاملین بوده از طرفی مفاد مبایعه نامه های از پیش آماده شده در اختیار آنها بوده لذا توصیه میگردد مبایعه نامه عادی در مشاورین املاک معتمد انجام گیرد.
درج خسارات قراردادی
پنجمین نکته جهت خرید مطمئن خانه و آپارتمان لزوم درج خسارت نسبت به فسخ مبایعه نامه است. از آنجایی که در حال حاضر با توجه به تورم موجود در جامعه هر لحظه امکان کم و زیاد شدن قیمت املاک وجود دارد ؛ لذا توصیه می شود که هنگام تنظیم مبایعه نامه مبلغی قابل توجه در صورت فسخ معامله توسط فروشنده درج گردد تا با این کار فروشنده از فسخ معامله منصرف شود. معمولاً در خود مبایعه نامه های تنظیمی در مشاورین املاک این مورد به صورت پیش نویس اشاره شده است تنها متعاملین می بایست در میزان مبلغ آن توافق داشته باشد در نتیجه برای خرید مطمئن خانه و آپارتمان درج خسارتی که سبب منع فروشنده از انجام معامله شود ضروری است.
بدانید و آگاه باشید: سند و انواع آن
بدانید و آگاه باشید:
ضرورت معین نمودن تاریخ جهت حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی و همچنین خسارت تاخیر در انجام تعهد
آخرین نکته مهم جهت خرید مطمئن خانه و آپارتمان ضرورت معین نمودن تاریخ در مبایعه نامه و همچنین شماره دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی است. علاوه بر آن ضروری است که مبلغی روزانه یا ماهانه جهت استنکاف ازحضور در دفترخانه معین گردد. لازم به ذکر است در هر صورت در موعد معین در دفترخانه حاضر گردیده در صورت عدم مراجعه فروشنده با درخواست از سردفتر گواهی عدم حضور اخذ گردد.
پرسش های شما ؛ پاسخ های ما
کلیدی ترین نکته در نحوه خرید مطمئن خانه و آپارتمان چیست؟
توجه به اسناد ارائه شده و ایجاد ضمانت و خسارات قراردادی مهمترین نکته در نحوه خرید مطمئن خانه و آپارتمان می باشد.
چگونه استعلام سند رسمی را بگیریم؟
با مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ، می توان اسناد رسمی را آنی استعلام گرفت.
مبایعه نامه کد رهگیری دار مشاورین املاک ، سند رسمی هستند؟
خیر. این اسناد عادی هستند.
