قرارداد اجاره و تمدید اجاره نامه
در جامعه ما قرارداد اجاره از اهمیت ویژه ای دارد و از عقود پرکاربرد می باشد. عقد اجاره ملک برای افرادی که توانایی خرید خانه را ندارند ، راهکاری می باشد برای بهره بردن از منفعت یک خانه که همان سکونت است. عقد اجاره نه تنها در ایران بلکه در اکثر کشورها کاربرد دارد و افرادی که خانه ای اضافی دارند ، آن را برای استفاده به اشخاصی دیگر اجاره می دهند. در کشورهای پیشرفته دولت موجر می باشد و خانه ها را به اشخاص اجاره می دهند و هر ماه از منابع درآمدی آنان ، اجاره بها را کسر می کنند.
نکته حائز اهمین این است که در قرارداد اجاره باید نکات مهمی را رعایت کرد تا دچار مشکل نشد. مبلغ اجاره و محل مورد اجاره باید کاملاً معلوم و معین باشد به طوری که تردیدی نماند. در رابطه با مدت اجاره و شرایط تمدید قرارداد اجاره خانه نیز باید دقت کامل را داشت.
امروزه در دادگاه ها دعاوی زیادی برای اخذ دستور تخلیه و حکم تخلیه به وجود آمده است و موجران و مستاجران در دادگاه ها رفت و آمد دارند تا ابهامات قرارداد را برطرف کنند. اگر در ابتدای قرارداد اجاره ، به درستی تعهدات را می نوشتند ، شاید کار به دادگاه کشیده نمی شد.
در این نوشتار ، قرارداد اجاره و چگونگی تمدید قرارداد اجاره ؛ همچنین اثرات تمدید شفاهی قرارداد اجاره بیان خواهد شد و با مطالعه آن به آگاهی مناسبی برای انعقاد قرارداد اجاره خواهید رسید.
برای اطلاعات بیشتر درباره قرارداد اجاره و چگونگی تمدید اجاره نامه ، با مشاورین سودا اندیشان ستاره در ارتباط باشید.
قرارداد اجاره چگونه منعقد می شود؟
شخصی که صاحب خانه یا موجر نامیده می شود ، پیشنهاد اجاره خانه خود را مطرح می کند. معمولاً خانه را به دفتر مشاورین املاک می سپارند تا آگهی اجاره را منتشر کنند. مستاجرین با آگاهی از شرایط مالی ملک مورد نظر ، درخواست بازدید ملک را می دهند و بعد از بازدید ملک ، اگر از شرایط راضی بودند ، برای ملاقات با موجر و عقد قرارداد اجاره ملک حاضر می شوند. قرارداد اجاره ملک در سه نسخه نوشته می شود. یک نسخه به مالک ملک ( موجر ) داده می شود ، یک نسخه به مستاجر داده می شود و نسخه سوم نیز در دفتر املاک می ماند. در قرارداد معمولاً روز تحویل ملک به مستاجر و پرداخت ودیعه به موجر تعیین می گردد و از همان روز نیز قرارداد شروع می شود. قراردادهای اجاره معمولاً یکساله هستند اما می توان برای مدت طولانی تری نیز قرارداد اجاره را منعقد نمود.
شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
نکات مهم در قرارداد اجاره چیست؟
قرارداد اجاره از اهمیت بالایی برخوردار است ؛ چرا که انعقاد قرارداد اجاره در جامعه زیاد می باشد. روزانه املاک زیادی چه از نوع مسکونی و چه اداری-تجاری ، به اجاره داده می شود. در قرارداد اجاره نیز باید به نکات مهمی توجه نمود تا مستاجر و صاحب خانه دچار ضرر نشوند. برای این کار باید کسی که در این کار مهارت دارد ، تهیه قرارداد اجاره را انجام دهد.
در اینجا به چند نکته مهم در قرارداد اجاره اشاره می کنیم که معمولاً ایجاد مشکل می کند.
- تعیین دقیق مبلغ اجاره و زمان پرداخت آن.
- تعیین روز دقیق تحویل ملک به مستاجر.
- تعیین خسارت دیرکرد پرداخت اجاره یا دیرکرد تحویل ملک.
- تعمیرات به عهده چه کسی است؟
- عوارض شهرداری و پسماند بر عهده کیست؟
- تعیین روز تخلیه ملک و تحویل به صاحبخانه از سوی مستاجر.
- تعیین مشخصات دقیق ملک مورد اجاره از نظر شیرآلات و روشنایی و سلامت وسایل.
مشاورین املاک به دلیل اینکه هر روزه با قرارداد اجاره و خرید و فروش سر و کار دارند ، می توانند افراد مناسبی برای تنظیم قرارداد اجاره باشند. البته اشتباهات فاحشی نیز در قرارداد این افراد مشاهده می شود و دلیل آن هم این است که مشاورین املاک معمولاً تحصیلات حقوقی ندارند و شاید حتی سواد پایینی هم داشته باشند.
هیچ اجبار قانونی برای تنظیم قرارداد اجاره توسط مشاورین املاک و روی ورقه چاپی مخصوص نیست. صاحبخانه و یا مستاجر هم می تواند قرارداد را روی یک برگه معمولی بنویسد. امضای صاحبخانه و مستاجر و دو نفر شاهد نیز برای قوی بودن قرارداد لازم است.
کمیسیون اجاره خانه چقدر است؟
کمیسیون قرارداد اجاره خانه یکی از چالش های مستاجران است و همیشه از بالا بودن کمیسیون اجاره خانه و بی انصافی مشاورین املاک گلایه مند هستند. مبلغ کمیسیون اجاره خانه به عوامل متعددی بستگی دارد. در مناطق پایین شهر این مبلغ به نسبت مناطق بالانشین ، بیشتر است. البته نحوه محاسبه این مبلغ یکسان است ولی با توجه به بالا بودن اجاره بها در مناطق گران شهر ، کمیسیون اجاره نیز زیاد است.
نحوه محاسبه کمیسیون رهن و اجاره ملک
مبلغ کمیسیون برای رهن و اجاره ملک به گونه ای است که ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کرده و سپس مجموع آن با مبلغ اجاره بها را در 25 درصد ضرب میکنند تا مبلغ کمیسیون بدست آید. به این مبلغ 9 درصد مالیات نیز افزوده می شود.
به عنوان مثال برای قراردادی شامل ۲۰ میلیون تومان رهن به اضافه ۱ میلیون تومان اجاره بها حق کمیسیون مشاورین املاک به قرار زیر می باشد:
۳۰,۰۰۰ × مبلغ رهن = تبدیل رهن به اجاره
۶۰۰,۰۰۰ = ۳۰,۰۰۰ × ۲۰ = تبدیل رهن به اجاره
۱,۶۰۰,۰۰۰ = ۶۰۰,۰۰۰ + ۱,۰۰۰,۰۰۰ = مجموع رهن تبدیل شده با اجاره بها
مجموع رهن تبدیل شده با اجاره بها × ۲۵ درصد = حق کمیسیون
۴۰۰,۰۰۰ = ۰٫۲۵ × ۱,۶۰۰,۰۰۰ = حق کمیسیون
0.09 × حق کمیسیون = مبلغ مالیات
۳۶,۰۰۰ = ۰٫۰۹ × ۴۰۰,۰۰۰ = مبلغ مالیات
مبلغ مالیات + حق کمیسیون = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله
۴۳۶,۰۰۰ = ۳۶,۰۰۰ + ۴۰۰,۰۰۰ = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله
تمدید قرارداد اجاره در پشت اجاره نامه
تمدید قرارداد اجاره در پشت اجاره نامه هیچ اشکالی از لحاظ قانونی ندارد ولی باید به امضاء صاحبخانه و مستاجر برسد. دو نفر هم به عنوان شاهد امضاء کنند. در هیچ کجای قانون حرفی از تمدید اجاره نامه روی برگه ای خاص زده نشده است. در واقع فقط باید احراز شود که تمدید رخ داده است. حتی نیازی به نوشتن متن تمدید قرارداد اجاره توسط مشاور املاک نیست و خود موجر یا مستاجر می تواند متن مورد نظر و توافقات جدید را در پشت برگه قرارداد اجاره بنویسد و امضاء کنند.
آیا تمدید شفاهی قرارداد اجاره معتبر است؟
همانطور که گفته شد ، فقط احراز تمدید قرارداد اجاره مهم است. با این حساب ، تمدید شفاهی قرارداد اجاره معتبر است و هیچ اشکالی ندارد. حتی تمدید شفاهی از طریق تماس تلفنی نیز معتبر است. تنها مسئله ، بحث اثبات تمدید است. یعنی اگر اختلافی ایجاد شد و کار به محکمه کشید ، شخصی که ادعای تمدید شفاهی قرارداد اجاره را دارد باید آن را ثابت کند.
اگر قرارداد اجاره تمدید نشود ، مالک چه اقدامی می تواند انجام دهد؟
اگر قرارداد اجاره تمدید نشود ، مالک دو اقدام را می تواند انجام دهد. اگر شرایط قراردادی مهیا باشد ، می تواند دستور تخلیه ملک را از شورای حل اختلاف به سرعت بگیرد. اگر در زیر قرارداد ، امضای دو شاهد نباشد ، می تواند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام نماید. در هر صورت ، مالک خانه می تواند اجرت المثل مدت اضافه را از مستاجر بگیرد. اجرای دستور تخلیه یا حکم تخلیه ، نیازمند این است که صاحبخانه ، مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واریز نماید.
پرسش های شما ؛ پاسخ های ما
آیا تمدید قرارداد اجاره در پشت برگه اجاره نامه ، قانونی می باشد؟
احراز وقوع تمدید اجاره مهم است ؛ تمدید شفاهی یا کتبی و یا تمدید روی برگه خاص مهم نیست.
چه مدت قبل از پایان اجاره باید قرارداد اجاره را تمدید کرد؟
معمولاً یک ماه قبل از پایان قرارداد اجاره ، موجر یا مستاجر باید قصد خویش برای تمدید اجاره را بیان کند.
کمیسیون قرارداد اجاره بر عهده چه کسی است؟
معمولاً کمیسیون توسط هر دو طرف و به طور مساوی پرداخت می شود اما می توان شرط خلاف نیز داشت.
