چگونه حکم تخلیه بگیریم؟

حکم تخلیه یعنی چه؟

تخلیه به معنای خالی کردن در معنای لغوی می باشد و در مفهوم حقوقی به معنای تخلیه ملک توسط مستاجر است یعنی بنابر قراردادی شخص مستاجر ملکی را از موجر اجاره نموده تا از آن در حدود متعارف و مشخص شده استفاده نماید حال این استفاده می تواند به عنوان سکونت ، کسب یا پیشه باشد. در قانون روابط موجر مستاجر 1356 و 1376 مواردی وجود دارد که هریک از موجر و مستاجر نسبت به یک دیگر حقوق و تکالیفی دارند که طبق قرارداد اجاره ملزم به رعایت آنها می باشند و در بعضی مواقع حتی قبل از اینکه مل تحویل مستاجر داده شود هر یک از طرفین قرارداد میتوانند با اخنیارات مندرج در قرارداد و توافقات خود قرار داد اجاره را قبل از تحویل فسخ نمایند. ما در این مقاله به موضوعاتی می پردازیم که موجر و مستاجر با یکدیگر رابطه ی قراردادی دارند و حال به واسطه ی اتمام قرارداد یا وجود علت های دیگری موجر بتواند حکم تخلیه و یا دستور تخلیه ی ملک خود را بگیرد. البته ما سعی خواهیم کرد تا سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه ، و اینکه در رابطه با این حکم چه اقداماتی باید انجام شود و حتی مراحل گرفتن حکم تخلیه را در شورای حل اختلاف و تفاوت های حکم و دستور تخلیه بیان نماییم.

برای اطلاعات بیشتر درباره حکم تخلیه ، با سودا اندیشان ستاره در ارتباط باشید.

سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه

تخلیه نکردن ملک یکی از مواردی می باشد که بسیاری از مالکان با آن درگیر هستند. از مهم ترین مواردی که در میان موجرین ( صاحبان املاک اجاره داده شده ) مورد بحث قرار می گیرد. اغلب مشاهده می شود که افراد تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه را نمی دانند و اقدام به ثبت دادخواست اشتباه می کنند و همین امر موجب طولانی شدن فرایند گرفتن دستور تخلیه یا حکم تخلیه می شود.

در این رابطه باید بدانیم که اصلا قرار داد اجاره چیست؟

اجاره نامه قراردادی موقتی است که بین موجر (صاحب خانه ) و مستاجر نوشته می شود بیانگر تعهداتی است که هر دو طرف موظف هستند به آن عمل کنند. اعتبار این قرارداد به مدت زمان اجاره وابسته است و در صورتی که در آن مدت زمان اجاره بیان نشود فاقد اعتبار است. این قرار داد می تواند به صورت غیر رسمی ( عادی ) و رسمی باشد.

یکی از مراحل سریع ترین راه دریافت حکم تخلیه تنظیم دادخواست اصولی و درست می باشد. یعنی بدانیم که برای چه چیزی اقدام می کنیم ، اینکه حکم تخلیه می خواهیم یا دستور تخلیه؟ این دو باهم متفاوت هستند یعنی منشا آنها فرق دارد. در مواردی که فرد می خواهد حکم تخلیه بگیرد با مواردی که می خواهد دستور تخلیه بگیرد متفاوت است. برای مشخص شدن تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در ذیل به تفاوت این دو می پردازیم.

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه

حکم تخلیه، تابع سه قانون روابط موجر ( اجاره دهنده ) و مستاجر ( اجاره کننده ) مصوب سال های 1356 و 1376 و قانون مدنی می باشد. زمانی که ملک خود را در اختیار دیگری می گذارید می توانید از شرایط خاصی را برای آن قید فرمایید ؛ تا زمانی که فرد مستاجر از منافع ملک اجاره داده شده بهرمند است ، موظف است آنها را رعایت کند. حال اگر مستاجر به این شرایط توجهی نداشته باشد یا اقداماتی انجام دهد که از نظر قانون ممنوع است. در این مورد باید برای حکم تخلیه اقدام نمایید.

در موارد فوق نمی توان دستور تخلیه را درخواست کرد چرا که باید مورد درخواست شما باید توسط قاضی بررسی شود که شما مواردی که برای گرفتن حکم تخلیه بیان کردید درست است یا خیر؟ مواردی که در گرفتن حکم تخلیه موجر می تواند به آنها اشاره کند و اثبات نماید که از منظر قانون ممنوع است عبارتند از ؛

• ثابت کند که مستاجر ملک را به کس دیگر انتقال داده است.
• ثابت کند که ملک بطور اساسی نیاز تعمیرات دارد و مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست.
• ثابت کند که مستاجر بر خلاف شرایط خود عمل کرده است.
• ثابت کند که عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه توسط فرد مستاجر صورت گرفته است.
• ثابت کند که مستاجر قوانین موجود درباره ی ملک های استیجاری ( اجاره داده شده ) را نقض کرده است.
• ثابت کند که مستاجر از ملک استفاده نامشروع می کند.

در صورت اثبات هریک از موارد فوق توسط موجر، چنانچه مستاجر نتواند خلاف ادعای موجر را اثبات کند حکم به تخلیه ی عین مستاجر صادر می شود.

حال سوال اساسی اینجاست که چه زمانی میتوان دستور تخلیه گرفت؟ دستور تخلیه زمانی است که بین موجر و مستاجر قرارداد اجاره برای مدت معین وجود داشته حال این مدت قرارداد به اتمام رسیده و تمدید هم نشده است. در این صورت مالک یا همان موجر می تواند دستور تخلیه ی ملک را درخواست نماید. و فقط با ارائه ی اجاره نامه می تواند نسبت به این کار اقدام نماید. یکی از مهمترین تفاوت های حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که فرایند دادرسی برای گرفتن حکم تخلیه طولانی تر می باشد چرا که نیازمند اثبات و دریافت اجرائیه می باشد. یعنی دریافت دستور تخلیه سریعتر از حکم تخلیه صورت می گیرد.

مهلت تخلیه ی ملک بعد از ابلاغ

این موضوع راجع به زمانی است که موجر با مراجعه به مرجع صالح که در حال حاضر شورای حل اختلاف است حکم تخلیه ی قانونی گرفته باشد. تا بتواند در موعد مشخصی ملک را از دست مستاجر خارج نماید. در این صورت بعد از صدور حکم به نفع موجر مستاجر ملزم به تخلیه می شود و موعد تخلیه آغاز خواهد شد. در شرایط فعلی این مهلت قانونی برای تخلیه ملک توسط مستاجر یک موعد دو ماهه پیش بینی شده است. یعنی بعد از گرفتن حکم تخلیه توسط موجر و صدور اجرائیه مستاجر 72 ساعت فرصت برای تخلیه دارد. این موضوع باید به مستاجر ابلاغ شود. این مربوط به زمانی است که شورا در همان جلسه اقدام به صدور حکم تخلیه می نماید. در غیر این موارد اگر رای قطی شده باشد به هر صورت مهلت ده روزه برای مستاجر برای تخلیه ملک در نظر گرفته می شود. که می تواند با ارائه دلایلی وقتی بیشتری را برای خود دریافت نماید.

مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف

در این مورد باید بدانیم طرح برخی از دعاوی در صلاحیت شورای حل اختلاف است یعنی در شورای حل اختلاف مطرح می شود تا شاید بر حسب شرایطی بتوانند باهم کنار بیایند یا اینکه با هم صلح و سازش کنند. گرفتن حکم تخلیه نیز از مواردی است که در شورای حل اختلاف مطرح می شود. یکی از امتیازات طرح دعوا مبنی بر گرفتن حکم تخلیه در شورای حل اختلاف این است که شاید بتوان از فرایند دادرسی طولانی در دادگاه جلوگیری شود. چرا که در شورای حل اختلاف تشریفات دادرسی لازم الرعایه نمی باشد. به این معنی که به طرفین می توانند از طریق تلفن به اشخاص برای حضور در جلسه شورا اطلاع دهند. اما همین امر هم نیاز به ثبت دادخواست دارد. فرد باید دادخواست متناسب تنظیم کند و بعد به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید. بعد از ثبت دادخواست ، به یکی از شعبه های شورای حل اختلاف ارجاع می شود و برای حضور در جلسه شورا برای طرفین از طریق مختلف اطلاع رسانی خواهد شد. ولی طرفین باید برای اثبات ادعایشان مدارک مورد ادعای خود را همراه داشته باشند تا بتوانند دفاعیات لازم را ارائه کنند. به تفکیک مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف را بیان می داریم:

مرحله اول: ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه می کنید. مدارک لازم برای ایجاد پرونده ( کارت شناسایی ، اجاره نامه ، وکالت نامه در صورت انجام امور به صورت نمایندگی ) را به همراه داشته باشید. پرونده شما چک شده و به یکی از شعبه های موجود شورای حل اختلاف جهت رسیدگی فرستاده می شود.

مرحله دوم: پرداخت پول ودیعه به صندوق دادگستری که پس از اجرای حکم به مستاجر پرداخت شود. البته لازم به ذکر است که از این مبلغ پرداخت شده می توان به میزان اجرت المثل کسر کرده و به صاحب ملک برگردانده شود. این مرحله از مهمترین مراحل گرفتن حکم تخلیه است.

نکات مهم در خرید خانه قولنامه ای

مرحله سوم: شورای حل اختلاف در همان روز اول یا در یکی از روزهای آتی به پرونده شما رسیدگی کرده و بعد از بررسی مشخصات شما مثل ، تاریخ اتمام قرارداد و عدم تمدید آن دستور تخلیه را صادر می کند. لازم به ذکر است که در این زمینه تفاوتی میان اجاره نامه غیر رسمی و رسمی نیست و قراردادهای عادی نیز به شرط وجود دو شاهد و امضا توسط طرفین کافی است.

مرحله چهارم: در این مرحله باید دستور قید شده در برگه رسمی را از منشی شعبه دریافت کرده و آن را به همراه سایر مدارک خود به اجرای احکام ارسال نمایید. اجرای احکام باید پرونده شما را در دستور کار قرار داده که شامل ارسال ابلاغیه ای برای مستاجر و یک مدت زمان سه روزه ( 72 ساعته ) برای تخلیه ملک است. این برگه از طریق کلانتری به محل زندگی مستاجر ارسال می گردد.

مرحله پنجم: ممکن است که پرونده در مرحله قبل به پایان رسیده و مستاجر ملک را تخلیه کند . اما ممکن است مستاجر با مراجعه به شورا و شرح حال و وضعیت کنونی خود درخواست وقت بیشتر کند. معمولاً در این شرایط شورا از صاحب ملک درخواست کرده که وقت بیشتری به مستاجر بدهد اما اگر دلایل مستاجر کافی و قانع کننده نباشد و مهلت زمانی او به پایان برسد؛ اجرائیات وارد عمل شده و تخلیه ملک را انجام می دهند.

مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه

بعد از صدور حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف ، باید مانند تمام احکام دادگستری ، درخواست صدور اجرائیه داد. مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه ، به غیابی یا حضوری بودن حکم نیز بستگی دارد.

‌ماده 34 قانون اجرای احکام مدنی : همین که اجراییه به محکوم‌علیه ابلاغ شد ، محکوم‌علیه مکلف است ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت محکوم به بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای حکم و استیفاء محکوم به از آن میسر باشد و در صورتی که خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند ، باید‌ ظرف مهلت مزبور جامع دارایی خود را به قسمت اجرا تسلیم کند و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام نماید. هر گاه ظرف سه سال بعد از انقضاء مهلت مذکور معلوم شود که محکوم‌علیه قادر به اجرای حکم و پرداخت محکوم به بوده لیکن برای فرار از آن اموال خود را معرفی نکرده یا صورت خلاف واقع از‌دارایی خود داده به نحوی که اجرای تمام یا قسمتی از مفاد اجراییه متعسر گردیده باشد به حبس جنحه‌ای از شصت و یک روز تا شش ماه محکوم خواهد شد.

تبصره - شخص ثالث نیز می‌تواند به جای محکوم‌علیه برای استیفای محکوم به مالی معرفی کند.

بنابراین ، مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه با احتساب مواعد اعتراض ، تقریباً یک ماه می شود.

مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه

• سند مالکیت
• برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا
• یک برگ اجاره نامه
• مدارک هویتی خواهان (شاکی)

شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

اعتراض به حکم تخلیه توسط مستاجر

شما می توانید به حکم صادره از جانب مرجع قضایی اعتراض نمایید ، مشروط بر اینکه ادله قانونی برای اثبات ادعای خود را داشته باشید. اعتراض به حکم تخلیه تابع قوانین تجدیدنظرخواهی از حکم دادگاه بدوی است. بنابراین به مدت بیست روز از صدور حکم زمان دارید تا نسبت به جمع آوری ادله و درخواست تجدیدنظرخواهی اقدام کنید. قطعاً مراجعه به وکیل برای اعتراض به حکم تخلیه در این موارد بهترین و هوشمندانه ترین کار ممکن توسط شهروندان است.

اگر درخواست شما برای اعتراض به حکم تخلیه مورد پذیرش واقع نشود یا کلاً قصد اعتراض نداشته باشید یا اینکه درخواست شما برای رسیدگی به پرونده در دادگاه تجدیدنظر پذیرفته شود و رای دادگاه بدوی مورد تایید واقع گردد شما موظف به تخلیه ملک در مدت ده روز از زمان صدور حکم خواهید بود. وکیل اعتراض به حکم تخلیه شما را از درخواست تجدیدنظرخواهی بدون دلایل قانونی برحذر می کند و سعی می دارد تا شما یک درخواست حقوقی منسجم با ادله قانونی که حداکثر احتمال پیروزی را داشته باشد تنظیم کنید.

ضرر و زیان فسخ معامله ملک

پرسش های شما ؛ پاسخ های ما

 سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟

سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه در این است که در ابتدا با مصالحه و اگرمیسر نشد ، با مراجعه به شورای حل اختلاف حکم تخلیه را اخذ نمود.

آِیا مستاجر میتواند برای تخلیه ی ملک زمان بیشتری بگیرد؟

بله. اگر او زمان کافی برای خالی کردن ملک نداشته باشد می تواند دلایل خود را به محکمه ارجاع دهد و در صورت پذیرش دلایل وقت بیشتری به او داده خواهد شد.

اگر موجر برای حکم تخلیه اقدام نماید ودیعه مستاجر را می پردازد؟

در اوایل به خود او نمی پردازد چون برای طرح دعوا لازم است که این مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واریز نماید.

آیا می توان از مستاجر بعد از مدت زمان قانونی که باید ملک را تخلیه کند اجرت دریافت کرد؟

از زمان ابلاغ حکم به مستاجر مهلت قانونی اعطا می شود ، اگر مستاجر در مدت زمان قانونی اقدام به تخلیه ملک ننماید و به تصرفات خود اقدام کند می توان زمانی که مستاجر بدون اجازه و خارج از مهلت قانونی از ملک استفاده کرده را مطالبه ی اجرت نمود.

 مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه چقدر است؟

مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه ، به حضوری یا غیابی بودن حکم بستگی دارد ولی در هر صورت حدود چهل روز می باشد.