برای اینکه بتوانیم هریک از طرفین عقد اجاره را بشناسیم و بدانیم که معنای عقد اجاره چیست باید بتوانیم آن را تعریف کنیم و هم اینکه برایمان روشن شود که چگونه و چه چیزی را به موجب عقد اجاره در اختیار دیگران قرار دهیم تا از آن مال یا موضوع عقد اجاره در آمد کسب نماییم.و این که در این بخش فقط به مال اشاره شد منظور این نیست که فقط مال قابلیت این را دارد که مورد اجاره واقع گردد بلکه در مفهوم کلی عقد اجاره هم میتواند اجاره ی یک خانه یا آپارتمان باشد یا اینکه یک حیوان یا حتی میتواند موضوع عقد اجاره یک انسان باشد. و برای ما در این مقاله مهم این است که اگر هریک از موارد ذکر شده اجاره داده شد مثل خانه ویا مثل حیوان شخص چگونه میتواند این قرار داد اجاره را با طرف مقابلش فسخ کند. لازم به ذکر است که برای تشکیل عقد دو طرف لازم است یعنی ما نمیتوانیم یک جانبه عقدی را واقع سازیم در عقد یک طرف میخواهد مالش را بفروشد یا اجاره و... دهد یک طرف هم میخواهد این معامله یا اجاره را قبول نماید. بیشتر مورد بحث ما در این مقاله برای کمک به افرادی خواهد بود که در عقد اجاره ای که گیر میکنند رهایی یابند. شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل را در ذیل برای شما بیان خواهیم کرد.
برای اطلاعات بیشتر درباره شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ، با مشاورین سودا اندیشان ستاره در ارتباط باشید.
تعریف عقد اجاره
در قانون مدنی عقد اجاره به موجب ماده ی 466 این چنین تعریف میشود:
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
در این تعریف مواردی وجود دارد که شاید برای هر شخص عادی قابل فهم نباشد برای بیان ساده این مفاهیم به تفکیک و معنای آنها میپردازیم.
1. اجاره همانطور که گفتیم عقد است.
2. برای اینکه عقد اجاره بوجود بیاید دو نفر نیاز است. کسی که خانه یا مال خود را اجاره میدهد میشود (موجر).کسی که این مال یا خانه را اجاره میکند میشود(مستاجر).مالی که در بین طرفین برای ایجاد این عقد مورد استفاده واقع میشود را (عین مستاجره) مینامیم.
برای اجاره دادن مالی یا خانه ای حتما نیاز نیست که ما مالک آن باشیم فقط این به این معنی نیست که ما مال دیگران را اجاره دهیم،به این معناست که شخص موجر اگر مالک عین مال نبود حداقل مالک منافع باشد. منفعت همان چیزی است که در عقد اجاره مستاجر مالک آن است مثل سکونت در منزل اجاره ای این حق او برای سکونت در این خانه میشود منافع. و اگر فردی مالک همین منافع بود با شرایطی میتواند آن را اجاره دهد. برای اینکه شرایط فسخ قرار داد اجاره را بدانیم اول باید بدانیم که چه شروطی هنگام عقد اجاره لازم رعایه است تا اگر یکی از آن شرطها در قرارداد فی مابین نبود یا اتفاقی برای عین مستاجره پیش آمد قرارداد از طرف هریک از طرفین فسخ شود.
شرایط لازم برای طرفین عقد اجاره
برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
۱) قصد طرفین و رضای آنها
۲) اهلیت طرفین
۳) موضوع معین که مورد معامله باشد
۴) مشروعیت جهت معامله
موارد ذکر شده ی فوق به موجب ماده 190 قانون مدنی است که هریک از طرفین باید دارا باشند و این در کلیه ی عقود لازم است و نبود هر یک از موارد فوق موجب بطلان یا ضمانت اجرای خاصی میشود.یعنی طرفین هنگام انغقاد قرارداد موارد ذکر شده در ماده ی 190 قانون مدنی را باید رعایت نمایند.
ماده ی 190 به اصل کلی صحت عقود میپردازد و در عقد اجاره موارد دیگری هم باید ذکر گردد که به بیان این موارد هم میپردازیم.
ثبت نام وام ودیعه مسکن 1401 چگونه است؟
مطابق با ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر نکات زیر در اجاره نامه باید ذکر شود:
- محل سکونت موجر کامل و مشخص باشد.
- نشانی کامل عین مستاجره و مطابق با قانون پس از اجاره محل سکونت قانونی مستاجر خواهد بود.
- عین مستاجره باید در تصرف مستاجر باشد و در صورتی که نباشد چه زمانی با چه شرایطی به او تحویل خواهند داد.
- اجاره بها و مبلغ آن و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت ار قسط توسط مستاجر باید مشخص شود.
- ذکر اینکه آیا مستاجر حق انتقال به غیر را دارد یا خیر.
- تعهد مستاجر به اینکه پس از انقضای مدت قرارداد عین مستاجره را موجر تحویل بدهد.
- حق فسخ قرارداد از سوی موجر در صورتی که مستاجر تخلف کند.
- مدت زمان اجاره یعنی مدت زمانی که مستاجره میتواند از منافع عین مستاجره استفاده نماید ذکر شود.
در بالا به بیان شکل قرارداد اجاره پرداختیم که این شروط در یک نسخه ی چاپی همیشه وجود دارد و طرفین عقد اجاره در قرارداد باید این موارد را رعایت نمایند.اما بیشتر قرارداد های اجاره به صورت عادی میباشد و طرفین با حضور در بنگاه یا مشاور املاک نسبت به تنظیم این قرارداد ها اقدام میکنند که به این نوع قرارداد اجاره <<قرارداد عادی >> میگویند. علاوه بر موارد فوق، مواردی که در یک قرارداد عادی طرفین رعایت میکنند به شکل زیر است:
- قراردادهای اجاره در دو نسخه باید تنظیم شوند.
- قرارداد اجاره باید به امضای موجر و مستاجر و دو نفر شاهد برسد.
تعمیرات و هزینه‌های اجاره که در قرارداد باید مشخص شود.
مطابق با ماده ۴۸۶ قانون مدنی: تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
تا به اینجا با کلیات عقد اجاره اشنا شدیم حال میخواهیم به شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل، شرایط فسخ قرارداد اجاره از طرف مستاجر و شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل اشاره نماییم.
شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
قبل از بیان شرایط فسخ قرار داداجاره قبل از تحویل، قانون مدنی که به تعریف عقد اجاره در ماده ی466 میپردازد،یک اصل کلی در بین عقود وجود دارد که به اصل لزوم قرار داد ها معروف است.طبق این اصل لزوم برهم زدن عقود در امکان ندارد مگر اینکه شرایط فسخ ذکر شده در قانون، در قرارداد ذکر شده باشد یا اینکه طرفین برای برهم زدن آن توافق نمایند.
قرارداد اجاره نیز از جمله قراردادهای لازم است که بر هم زدن آن به آسانی ممکن نیست، مگر اینکه یکی از موجبات فسخ یک طرف یا رضایت دو طرف وجود داشته باشد.
عقد اجاره، جزو عقود لازمی است که موارد فسخ آن در قانون معین شده است. در این صورت طرفین نمی‌توانند اقدام به فسخ و برهم زدن یک جانبه معامله کنند و فسخ قرارداد، تنها در صورتی امکان‌پذیر است که رضایت دو طرف، در قرارداد اجاره وجود داشته باشد.
مدارک لازم ثبت نام وام ودیعه مسکن
از موارد قانونی فسخ قراردادها به طور کلی، میتوان به وجود خیار شرط، وجود سایر خیارات قانونی و شرایطی که قانونگذار برای فسخ یک معامله معین کرده است، اشاره کرد.
گاهی مواقع مستأجر، مایل است قبل از گرفتن عین مستأجره، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. در اینصورت فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، از جمله مواردی است که مورد توجه قانونگذار بوده و از همین رو، اقدام به بیان موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، در قانون کرده است.
موارد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل عبارتنداز:
وجود و پیش‌بینی حق فسخ، برای طرفین قرارداد
وجود عیب در عین مستأجره یا ملک
عدم تحویل عین مستأجره یا ملک
تخلف از شرط فعل در عقد اجاره
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
در قرار داد اجاره شرایطی باید وجود داشته باشد البته بعد از ذکر این شرایط و تشکیل عقد اجاره مستاجر مالک منافع میباشد و میتواند هرگونه تصرفی که مجاز است در آن بنماید حتی میتواند این منافع را که مالک شده به دیگران اجاره دهد. در برخی موارد این حق مستاجر برای تملک و تصرف در منافع و شروط ذکر شده در قرار داد اجاره حقی به مستاجر میدهد تا بتواند زمانی که نتوانست حق خود را نسبت به منافع ملکی اعمال کند قبل از تحویل اقدام به برهم زدن عقد به صورت یک جانبه اقدام نماید.
خانه عیب داشته باشد: اگر بعد از بستن قرارداد و پیش از تحویل ملک، مستاجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که مالک نمی‌تواند آن را قبل از سکونت مستاجر رفع کند، مستاجر میتواند اجاره‌نامه را فسخ کند. البته این مورد بعد از تحویل خانه نیز امکان‌پذیر است. درک مسئله با ذکر یه مثال راحت‌تر خواهد بود. مثلاً در قرارداد ذکر شده که خانه دارای انباری است، اما شما قبل از سکونت متوجه شوید که خانه فاقد انباری است. در این صورت مالک نمی‌تواند این مشکل را حل کند، بنابراین شما می‌توانید اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنید.
عدم تحویل به موقع خانه: مالک وظیفه دارد که طبق زمانی که در قرارداد ذکر شده، خانه را به مستاجر تحویل دهد. اگر مالک نسبت به انجام این تعهد خود کوتاهی کند مستاجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند. البته مستاجر ابتدا باید از طریق قانون صاحبخانه را برای تحویل ملک تحت فشار بگذارد، اگر بعد از اقدام قانونی موجر خانه را تحویل داد، فسخ اجاره‌نامه کنسل میشود، اما اگر مالک با فشارهای قانونی نیز از ملک را تحویل مستاجر نداد، مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
نحوه خرید مطمئن خانه و آپارتمان
وجود و پیش بینی حق فسخ برای مستاجر: مستاجر بر مبنای حق فسخس که برای خود در قرار داد اجاره ذکر میشود میتوان بر اساس آن خیار شرط حق فسخ خود را اعمال کند تا بر اساس آن بتواند قرار داد اجاره را قبل از تحویل فسخ نماید.
تخلف از شرط فعل در عقد اجاره: در شرط فعلی که قرارداد اجاره ذکر میشود اینگونه است که انجام عملی به نفع مستاجر برای موجر ایجاد میشود.به فعلی که موجر باید انجام دهد (شرط) به مستاجر (مشروط له) که شرط به نغع او است، به موجر که باید به نفع مستاجر کاری انجام دهد(مشروط علیه) میگویند. در شرط فعل میتوان انجام عملی یا خوداری از انجام عملی را شرط نمود. اگر مشروط علیه مبنی بر شرط انجام فعل آن را انجام ندهد یا اگر ملتزم شده کاری انجام ندهد آن را انجام دهد، مستاجر میتواند با رجوع به حاکم الزام او را به انجام شرط یا خودداری از انجام شرط را بخواهد. در این صورت مشروط علیه به دستور دادگاه ملزم به انجام شرط میشود.حال اینکه چگونه میتواند بر اساس این شرط قرارداد اجاره را قبل از تحویل مستاجر فسخ نماید باید ترتیبات به شکل زیر رعایت شود:
1.باید ابتدا بر مبنای شر الزام مشروط علیه را از طریق حاکم بخواهد.
2.الزام مشروط علیه به انجام آن غیر مقدور باشد،و شخص مطابق قانون اجرای احکام مدنی بتواند آن شرطی که در قرارداد اجاره شده است را توسط دیگری که مقدور به انجام است را با هزینه ی مشروط علیه انجام دهد.مطابق این قسمت داد ورز اجرای احکام حضور داشته و شخص مشروط له توسط دیگری شرط را انجام میدهد و هزینه های آن را از مشروط علیه درخواست میکند. البته این موضوع میتواند بعد از انجام عمل با ارجاع به کارشناسی نیز انجام گیرد. و هزینه ی آن بر اساس نظر کارشناس خواهد بود.
3.بعد از طی دو مرحله ی فوق یعنی الزام به انجام فعل غیر مقدور و هم هزینه ی انجام شرط نیز قابل مطالبه نبود آخرین راه حل برای مشروط له فسخ قرارداد اجاره خواهد بود که طبق قانون برای مشروط له وجود دارد.بعد از این اقدامات در اخر مستاجر میتواند با تکیه بر این شرط قرارداد اجاره را قبل از تحویل فسخ نماید.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل
برای مستاجر برای فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل مواردی را بر شمردیم حال میخواهیم در این بخش به بیان شرایطی بپردازیم که موجر هم بتواند قرارداد اجاره را قبل از تحویل فسخ نماید. همانطور ه گفتیم اصل لزوم در عقود جاری است و این اصل برای هر دوطرف لازم میباشد ولی همانطو که به مستاجر در شرایطی حق فسخ ایجاد میشود برای موجر هم اینگونه خواهد بود.شرایط فسخ اجاره توسط موجر قبل از تحویل میتواند اینگونه باشد که مستاجر در گفتار خود صداقت نداشته باشد البته اینکه شخص دروغگو باشد منظور نیست بلکه در موردی که طرفین بر آن توافق میکنند مستاجر خلاف آنچه را که مدنظر موجر است بیان کند مانند اینکه بگوید متاهل هستم ولی مجرد باشد. البته این تنها مصداق نیست میتواند مصادیق دیگری هم بر شمرد مانند اینکه بر تعداد فرزندان هم توافق شده باشد یعنی اینکه موجر بر این توافق کند که ملک خود را به شخصی اجاره میدهد که بیشتر از دو فرزند نداشته باشد و شخص در هنگام قرارداد اجاره بپذیرد ولی زمان تحویل ملک خلاف آن اثبات شود موجر میتواند از تحویل ملک امتناع نماید و قرار داد اجاره را قبل از تحویل فسخ نماید.
پرسشهای شما ؛ پاسخ های ما
آیا برای فسخ قرار داد اجاره میتوان خسارت تعیین کرد؟
بله، در قرارداد اجاره میتوان مبلغی را به عنوان خسارت تعیین نمود تا در صورت فسخ قرارداد مبلغ مندرج در قرار داد به طرفی که بر پای قرارداد مانده است را پرداخت نماید.
برای فسخ قرارداد نیاز به طرح دعوا داریم؟
بله، در برخی موارد این مهم وجود دارد که طرفین برای فسخ باهم توافق نمی نمایند و باید به دادگاه مراجعه نمایند تا اختلاف آنها برطرف شود.
